文档介绍：偉業顧問?2011 . 渤海计划·东方湾 2011 年全年营销策划方案 2011 年2月目标?实现产品价值最大化 8000 元/平米,实现项目较快速度销售; ?提升项目在市场的占有率和影响力。【一期销售目标曲线图】【一期销售目标曲线图】第2批房号消化 80 套第1批房号消化 60 套第2批房号 100 套 11 年3月 11 年4月 11 年7月 11 年5月第2批房号消化 70 套 月第1批房号消化 40 套 11 年8月往期开放房源清理核心问题本报告要解决的核心问题 ,配套不成熟,项目市场占有率低; 、内部配套及景观展示面未能良好呈现,项目形象不高; ,客户购买信心不足。本报告的思路及框架环境分析任务分解目标下战略推售计划行事历市场分析项目分析形象展示策略服务体验策略活动营销推广策略解决思路价值梳理营销策略 新国十条: ?背景: 2010 年伊始,楼市延续 09 年的上涨态势,出现部分城市的楼市上涨过快,地王频现?措施: 利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果,各部委继续出台调控政策, “新国八条”的出台,称之为史上最严厉的政策, 此举也奠定了 11 年的政府楼市调控基调。调控方向时间 措施: 多次降息、税费减免等,出台一系列刺激楼市的政策。背景:受金融危机影响,国内外经济形势不乐观, 房地产也持续低迷暖市抑市 抑市 ,新国十条的出台,标志调控进入深入期国庆节前,各部委重拳出击,二次调控拉开大幕 4月9月 春节前,政府再度重拳出击,力度之强、决心之大,奠定了 11 年的政府楼市调控基调 1月抑市 新政: ?背景: 前期政策的效应已经逐渐被市场所适应, 8月以来,部分城市的楼市出现反弹现象。?措施: 房贷政策,首套房首付比例调整到 30% 以上, 限购政策等。 新政: ?背景: 前期政策出现缩水,市场反弹迹象明显,政府调控信心受挫。?措施: 政府监管加强、二套房首付提至 6成,拥有 2套及以上住房的, 禁止再买房等。政策分析 新政国务院新国八条《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》通知称,为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理方面入手, 二套贷款,首付不低于 60% ,贷款利率不低于基准利率的 倍;全面限制 3套购房;二手房全额税收; 加大保障性住房建设 国务院新国十条《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》通知要求遏制房价过快上涨, 对首套自住房高于 90 平米以上的家庭,首付不得低于 30% ’二套房首付不得低于 50% ,贷款利率不得低于基准利率 倍。第三套及以上贷款:商业银行可根据风险,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 新政各部委组合拳? ,国土部联合住建部发布通知,要求规范土地使用,打击囤地、炒地行为,增加土地供应? ,财政部等两部门出台通知,要求大力支持公租房建设,广泛拓展公租房供给方式; ? ,三部委发布调整房地产交易环节契税 4月新政的效应逐渐消失殆尽,针对新近楼市中出现的问题, 9月末的调控作了更深入的调整,为巩固、扩大调控成果, 2011 年1月,推出更加严厉的调控政策。遏制加码强化政策分析专题: 新“国八条”政策解读【背景】交易数据显示, 2010 年 12 月份开始,一线城市的房价又开始重新上涨。【目的】为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展。【调控基调】(1)政府对楼市调控态度已转向“使房价回到合理水平”(2)稳健是宏观调控的基调,控需求依然是短期内的调控重点供应方面:强调加强保障房建设、加大土地供应,并提出了量化指标需求方面:抑制投资需求、限制改善需求、控制首次刚性需求?郊区(或旅游地产为主区域)以投资兼改善类需求为主的一手高端项目将受最大程度的影响?城区内以改善类需求为主的一手、二手中高端项目将受到较大程度的影响, ?城区内交易年限不足五年的二手房交易将受到一定程度的影响, ?城市近郊区以首次刚性需求为主的普通住宅项目受政策影响程度有限。政策分析“房产税”试点“限购升级”“银行加息” 2011 年1月 28 日起开展对部分个人住房征收房产税试点?征收方式:本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套