文档介绍：“格林公寓”(暂定名)项目定位及产品建议方案
一、市场产品特征:
布心目前在售项目较少,蓝堡公寓正处于热销中,理想新城2期下个月面市,东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查,区域市场具有如下特征:
1)建筑规模:片区内在售楼盘多为中等偏小规模,物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米,,还有东湖新地带剩下的部分面积,三者合计面积大概在8万平方米左右。
2)建筑类型:该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要
分布在太白路两旁和东湖路的南端,如:君逸华府、碧岭华庭、彩世
界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方,如:
理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。
3)户型:布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为:60%和
40%。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物
业,应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场
的需求来看,小户型的空间非常大。
在面积方面,二房的面积在60~80㎡之间,三房的面积在85~110㎡之间;小户型以单身公寓和一房一厅为主,并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25~30㎡之间,一房一厅的面积在35~40㎡之间,小二房面积在55㎡左右。
在户型设计方面,功能布局较为合理,方正实用,通风采光较好,
但与其他片区相比户型设计一般,缺乏亮点;小户型缺乏可变分组自由性。
4)客户:主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具
有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、
学校教师、私营生意人、布吉客户。
5)价格:布心片区在售项目中,蓝堡公寓价格最高,均价6300元/
㎡(带500元装修),东湖新地带均价5800元/㎡,位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比,布心的价格优势便凸现出来,尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比,可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升,但与其他片区相比还是有较大的优势。
二、居住人群特征:
1、自有居所人群:
白领人士:
来深时间不长或大学毕业参加工作3-5年的年轻人,在罗湖一带上班,待遇相对较高,不过积蓄不多,他们购房一般在父母的帮助下购自己的居所,户型相对偏小。
来深多年,经过多年的积累,不满足于租房或现有的住房,追求高品质的生活,他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上,户型一般比较偏好三房。
具有罗湖情结的居民:
在罗湖居住多年,对罗湖有特殊的感情的居民,手中有一定的积蓄,拥有单位分的房子,面积小,户型差,随着家庭成员的增多,住房显得紧张。为了改善居住条件,他们不得不考虑购买新房,营造良好的家庭氛围。
香港客户:
这些客户多在深圳工作或有业务往来,另外还包括相当数量的深港家庭,他们倾向于具有港人生活氛围的区域进行置业。由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动,布心片区逐渐成为了受港人认可的置业区域。
2、租房人群:
租住民房群体特征:
刚大学毕业来深的年轻人,在罗湖一带上班,待遇一般,工作相对不稳定,故选择租金相对便宜的民房居住。
这部分人是深圳最有活力的,也是最有潜力的群体,当他们有足够的经济实力以后,必然会选择档次更高的物业居住。
在工厂上班的打工一族,待遇较低,工作相对稳定,不满足现时工厂提供的宿舍,他们会和朋友或同事出来选择租金相对便宜的民房居住。
租住社区群体特征:
在罗湖一带上班,待遇相对较好,有一定的经济实力,目前不急于购房或还没有足够的实力购买理想住房的群体,故他们会选择档次相对较高的物业居住。
在深圳工作或有业务往来香港客户,他们倾向于具有港人生活氛围的区域居住。由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动,越来越多的香港客户喜欢居住于此。
三、项目经济指标分析:
1、地块概况:
本项目位于布心东晓路的最北端,依山而立。东面为已经入住的山湖居;南面紧靠心怡花园;西面与泰和花园隔路相望;北面临近布心山庄。项目周边具有浓厚的居家生活氛围。
2、项目经济技术指标
地块呈不规则三角形,临街面共长:104米;建设用地面积:㎡;建筑面积:5200㎡;
容积率:
建筑覆盖率:30%
建筑高度:24米
退红线要求:东4米,南4米,西6米,北4米
3、生活便捷程度状况分析
交通情况:
项目距离主要干道还有一定的距离,经过的公交线路较少,交通不是十分的便利。目前经过项目附近设有一个总站,但车次较少,具体线路有:424到火车站、483到蛇口、336到龙华等。除此以外,其它线路站点距本项目较远。
周边配套情况
本项目距离大部分生活配套较远,只能依靠自身配套来满足生活所需。具体生活配套有: