文档介绍：【教育联展网-房地产评估师考试指南】:第一章房地产市场与投资知识▲市场=人口+购买能力+购买动机▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。▲具体一宗土地范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围空间、地球表面以上一定范围空间。▲房地产可以视为实物、权益、区位三者结合。▲市场是:①商品交换任何场所;②使商品交易双方接触任何安排;③商品交换关系总与;④连接商品生产者桥梁;⑤指某一特定商品现有目标客户群。▲市场包括:有形市场与无形市场。▲房地产市场市场交易包括:买卖、租赁、抵押、互换等。▲市场必须具备:买方、卖方、可供交易商品。▲房地产市场必须具备:买方、卖方、用于交易房地产。▲房地产特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。▲房地产市场主要特点:①交易物质实体不能进行空间位置上移动,只能是无形权益转移;②交易对象非标准化,是一个产品差异化市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断与投机;⑤较多地受到法规政策影响与限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易金额较大,依耐于金融机构支持与配合;⑧广泛房地产经纪人服务。▲房地产市场分类:1、按用途(功能)可分为:居住房地产市场与非居住房地产市场;2、按档次可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场;3、按区域范围可分为:整体房地产市场与区域房地产市场;4、按交易方式可分为:房地产买卖市场与房地产租赁市场;5、按交易目可分为:房地产使用市场与房地产投资市场;6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新开发商品房交易市场)、房地产***市场(为房屋再次交易市场);7、按时间划分可分为:过去房地产市场、现在房地产市场与未来房地产市场。▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益(最大)化而进行努力。▲房地产市场竞争有:①卖方与买方之间竞争;②卖方与卖方之间竞争;③买方与买方之间竞争。▲根据买卖双方在市场上对价格影响力强弱,通常将市场区分为:买方市场与卖方市场。▲房地产市场:①买方市场:供大于求,房地产相对过剩,买方掌握主动权;②卖方市场:供不应求,房地产相对短缺,卖方掌握主动权。▲房地产市场结构根据竞争程度不同,可分为:完全竞争、垄断竞争、寡头垄断(少数几家厂商)、完全垄断(市场上只有一个买方或一个卖方)。▲完全竞争市场必须具备以下几个条件:①所买卖商品具有同质性,不存在差别;②有相当多买者与卖者,每个人买或卖在市场上只占微小份额;③市场信息完全,买者与卖者都掌握当前价格完整信息,并能预测未来价格;④买者与卖者都可以自由进出市场;⑤买者与卖者无串通共谋行为,也没有政府干预。▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件:①买者与卖者都比较多;②产品存在差异;③市场信息完备。▲完全垄断分为:卖方垄断、买方垄断、双边垄断。▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点:①只有一个卖者,而买者很多;②产品无相近替代品;③新生产者不能进入。▲造成卖方垄断原因:①资源控制②政府许可限制③专利与规模经济等。▲房地产市场周期:①上升期:租金、售价同步上涨,二手房价格上涨;②高峰期:售价增长大于租金增长,新建房交易量大;③衰退期:旧房交易量大