文档介绍：Code of this report | 1 ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。开启南城人居新篇章——欧莱雅郡营销诊断报告湖南中原事业三部 HUNAN. 2. 2012 Code of this report | 2 ? Copyright Centaline Group, 2010 1 Analyze System 报告体系>> 开篇——大势解读>> 望闻问切——项目洞察>> 三省吾身——项目重塑>> 对症下药——营销策略 Code of this report | 3 ? Copyright Centaline Group, 2010 开篇大势解读——从一些数字说起! Code of this report | 4 ? Copyright Centaline Group, 2010 ?在1月 31 日召开的国务院第六次全体会议上,国务院总理温家宝在关于房地产市场调控工作部署中,将“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归”列到了第一位;这已经是温家宝两年来第 5次提及促进房价合理回归; ?在本届政府任期内,房地产市场宏观调控政策与其他 5项重点工作一样,将保持政策一定的延续性,不会有太多变化。而对限购政策“继续严格执行并逐步完善”这一提法也暗示,限购政策可能向更加精确和科学的方向改进。温家宝总理两年五提房价合理回归 5 ? 2010 年2月 27 日, 温家宝在接受中国政府网与新华社联合专访时就指出, “本届政府有信心使房价能够保持在一个合理的价位。”? 2010 年 12 月 26 日, 温家宝在回答网友有关房地产调控敏感话题的提问时强调, “在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”? 2011 年5月1日, 温家宝表示, “使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。”? 2011 年 11 月6 日, 温家宝在俄罗斯圣彼得堡再次强调, “对于房地产一系列的调控措施, 决不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”? 2012 年1月 31 日, 在国务院第六次全体会议上,温家宝指出,要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。 Code of this report | 5 ? Copyright Centaline Group, 2010 ?1月份,住宅类用地市场共计推出土地面积 3889 万平方米,环比减少 52% ,同比减少 45%; 共计成交面积 1905 万平方米,环比减少 65% ,同比减少 72%; 成交楼面均价为 972 元/平方米,环比下跌 23% ,同比下跌 27%; 住宅类用地平均溢价率 2% ,较上月减少 2个百分点,较去年同期减少 35 个百分点; ?在监测的 10 个重点城市中,深圳、杭州、重庆、南京 4 城市均无住宅用地成交,而北京和上海的成交数据也大幅下滑; ? 2012 年房地产调控政策仍将维持从紧取向,出于对资金链的担忧以及对利润的考虑,开发商拿地更加谨慎。 1月城市土地成交量价齐跌,开发商谨慎拿地 52% Code of this report | 6 ? Copyright Centaline Group, 2010 ?央行公布的数据统计, 2011 年全年房地产累计新增贷款共 万亿元,较前一年下降 38% ,占新增贷款总额的比例为 % ,较上年下降 个百分点。其中, 2011 年末,保障性住房开发贷款余额 3499 亿元,全年累计增加 1751 亿元,占同期房产开发贷款增量的 % ,比年初水平提高 个百分点; ? 2011 年房地产新增贷款出现大幅缩减,其中超过一半的贷款投向保障房建设。在调控力度不减的大背景下,贷款难度的加大,促使房企融资成本增加,个人购房贷款成本上升, 2012 年房企的融资困局仍然难有突破。新增贷款缩减近四成,房地产融资困局难改 38% Code of this report | 7 ? Copyright Centaline Group, 2010 ?1月份全国 100 个城市的住宅平均价格环比 2011 年 12 月下跌 % ,连续第 5个月环比下跌,尤其是北京、深圳、上海等 10 大城市的住宅均价同比下跌 % ,是自 2010 年6月以来首次同比下跌; ?1月恰逢元旦和春节两个假期,开发企业推盘热情降低