文档介绍：济宁市物业服务收费管理实施办法第一条为规范城市物业服务收费行为,保障业主与物业服务企业合法权益,根据《中华人民共与国价格法》、国家发展与改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)与省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》(鲁价费发[2004]205号)等有关规定,结合我市实际,制定本实施办法。第二条本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生与秩序,向业主所收取费用。第三条本办法适用于济宁市范围内经工商行政管理机关登记注册,并经物业管理行政主管部门资质认定物业服务企业对住宅及写字楼、工业园(区)、商场(商埠)、宾馆(酒店)等非住宅房屋提供社会化、专业化服务收费行为。第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条市政府价格主管部门会同物业行政主管部门负责全市物业服务收费监督管理工作。县级政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作。第六条物业服务收费应遵循合理、公开原则,以合理成本费用为基础,结合不同类型物业服务内容、服务质量确定。根据物业服务性质、内容、质量、特点等不同情况,物业服务收费分别实行政府指导价与市场调节价。(一)为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务,其收费实行政府指导价。成立业主大会住宅小区,可由业主大会或其授权业主委员会与物业服务企业根据本办法规定物业服务等级收费基准价与浮动幅度协商议定,经业主大会批准后执行,并报当地价格主管部门备案。协商不成,由物业服务企业报当地价格主管部门核定。未成立业主大会,由物业服务企业报当地价格主管部门核定。(二)实行前期物业管理住宅小区,按照建设单位与物业买受人约定标准收取物业服务费。(三)为写字楼、工业园(区)、商场(商埠)、宾馆(酒店)等非住宅提供公共性物业服务,其收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方合同约定,报当地价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范与指导。(四)为满足部分物业产权人、使用人需要或接受委托开展特约服务,其收费实行市场调节价,收费标准由当事人双方协商议定。(五)安装并使用中央空调、电梯与二次加压泵等物业项目,其机电设备运行电费属于代收代缴费用,物业服务企业应单独设帐,公布每月耗电量、电费总额及分摊办法,并按实际支出费用与约定方式向物业使用人收取。第七条为体现“优质优价、质价相符”原则,实行政府指导价物业服务收费实行等级收费管理。各等级收费基准价上下浮动幅度为10%。对达不到等级服务标准物业住宅小区其收费标准按四级最低收费标准以下确定。收费等级由物业服务企业提出申请,报经当地价格主管部门会同同级物业行政主管部门按照《济宁市住宅小区物业服务收费等级评定标准》考核、确定。住宅小区物业服务收费等级评定以住宅小区为单位,一个小区执行一个等级收费标准。住宅小区物业服务收费等级每两年评定一次。第八条物业服务收费按房产证载明房屋建筑面积计算。未办理房产证,以物业买卖合同中约定建筑面积为准。业主自用车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营场所与住房及改变设计用途开展经营活动车库、储藏室、地下室物业服务费,实行市场调节价,可适当高于住宅物业服务收费标准。第九条住宅小区物业服务基本项目及内容包括房屋管理、公共设施设备维修保养、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等内容。第十条未经价格主管部门同意,物业服务企业不得以任何名目向物业产权人收取长期占用性质(超过一年以上)违约金、押金、保证金等。第十一条住宅小区物业服务收费等级,原则上在住宅销售或入住率达到60%后评定,对入住率未达到60%住宅小区,物业服务企业已按住宅区物业服务与收费等级标准进行管理,由同级价格主管部门制定试行标准,试行期限一般不超过一年。第十二条业主与物业服务企业协商议定物业服务费用,可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担物业服务计费方式。酬金制是指在预收物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定支出,结余或者不足均由业主享有或者承担物业服务计费方式。第十三条实行物业服务费用包干制,物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费与物业服务企业合理利润。实行物业服务费用酬金制,预收物业服务资金包括物业服务支出与物业服务企业酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(一)管理服务人员工资、社会保险与按规定提取福利费等;(二)物业共用部位、共用设施设备日常