文档介绍：(产品篇)
【认清形势】第一部分------项目市场研判
【了解自己】第二部分------项目自身研判
【明确方向】第三部分------项目综合定位
【统筹布局】第四部分------项目产品规划
目录
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第一部分:【认清形势】项目市场研判
一、内乡宏观状况分析
二、内乡房地产状况分析
三、在售楼盘分析
四、地产现象解析
五、小结
一、内乡宏观状况分析:
状况:
人口基数大,全县63万人,辖16个乡镇,289个行政村,城区人口8万人。
经济以特色农产品为主,招商引资明显,工业经济,初具规模;
人均收入偏低,收入增长缓慢,人均收入在南阳县区内排在较低位置;
优越地理位置,交通便利,312国道横穿全境,53国道纵越南北。
全市电力供应充裕,矿产资源丰富,湍、默、刁、黄四大河流纵贯全境
旅游业绽露头角,景观资源得天独厚,地质广场的申请成功、宝天曼、内乡县衙等旅游业给内乡带来丰厚的经济资源。
分析:
城区人口仅占内乡总人口的12%,说明整体的经济水平较低,同时,乡镇潜藏着巨大的消费力,需要进行重点的挖掘。
交通的便利及工业、旅游业、农产品的突出,说明对内乡经济的腾飞带来可能,不仅会带来经济的发展,更重要的会带来思想的进步,接受新鲜事物的机会增大,有利于消费力的进一步解放,更为地产的发展带来好的机遇和市场基础。
人们的收入决定其消费力,收入增长缓慢,消费其消费的相对保守,简接决定我们的产品是要量力而建的。
二、内乡的房地产状况分析
目前的内乡房地产市场状况:
1、房地产开发较少,投放量相对不大;
2、房地产产品单薄,品质感较差,景观无主题,单一,户型以三房为主,户型功能满足使用功能,人性的舒适及尊贵感没有体现;
3、楼盘整体价格较低,价格与品质成明显的正比关系;
4、销售态势良好,多为现房、准现房销售;
5、市场竞争压力不大,营销水平整体较低,营销手段单一;
6、产品拥用一定的特色,销售去化力强;付款形式多为一次性付款;
分析:
从现状来看,目前内乡的房地产市场明显处于初始发展阶段,市场需求处于萌芽状态,尚需要激发,引导;
产品品质有待提高,不仅从景观上、户型上,更重要在软性氛围上,都需要提高,随着内乡经济的不断发展,品质的提升及竞争的加剧成为必然现象;
对于中档物业的需求并不旺盛,购房动机多为提高生活质量住房状况;
普遍保持“要用再买房,买房买现房”的购房意识,投资意识相对薄弱,传统思想的影响较深;
营销水平的单一给即将进入的物业预留较大机会;
销售态势良好的物业现状,说明市场的需求已经不仅仅满足住宅的需要,更重要向品质与身份等心理的需要;
三、在售楼盘分析
位居内乡县西环路与大成路交汇处——距离内乡县城较偏,生活配套略显不足
项目规模总建筑面积20万平米,二期香樟苑3万平米——规模相对较大,容易成品牌效应,分期小体量开发,逐步拉升市场
整体规划组团明显,排列整齐,景观分布集中——缺少对整体的考虑,天际线、路网及景观的整体考虑
建筑型态以多层为主,辅以一定的别墅形态——符合内乡县置业****惯,低容积率占有一定优势
建筑风格以现代风格为主,立面相对中规中矩——建筑风格尚无特色可言,难以形成标识性建筑
梨园山庄二期香樟苑——
户型面积70-131平米,尤以113的三房一厅为主——户型面积满足多种需求,主力户型定位中档
户型结构考虑到洁污分区——但相对的动静不分、主次不分,及整个空间的布局安排造使空间面积的浪费,私密性和舒适性不足
环境有梨园公园、人工湖、花卉基地——相对家属单元房,有一定的优势,但景观相对单一,不精致,并且分布不均匀
物业管理宣传智能化小区——并不能真实感受到物业的存在,给人印象仍是传统形式
开发公司宏达实业在当地有着相对的资源——公司的自有资源亦给项目带来一定的附加值
营销请深圳中信达房产做专业策划——说明开发商意识开明,但此专业公司有可能是冒牌专业公司
销售道具以彩页、沙盘为主,无户型单页及其他——销售道具相对单一,现有品质感差,不能形成立体影响
销售现场选在项目商铺下,面积较大,有一定的销售氛围——在当地市场中,意识相对处于领先位置
交房标准毛墙毛地,卫生间及厨房简单处理——交房标准相对较低,一定的智能化并没有体现
销售价格采用传统的层价售价方式,一、二、三层售价1260元,四楼售价1120元,五楼售价960元,商业房售价1300元——说明市场的价格承受力,定价策略并没有把产品价值最大化
销售速度一期老年公寓及普通住宅已交付使用,二期正在销售中,去化能力相对一般——说明人们对中档产品的可有可无态度,与现有住房的差异并不是很大,没有刺激其强烈的置业欲望。