文档介绍：御花园销售案以及策划案框架 销售策划案概述 :本销售策划案为解决《》项目销售阶段划分及促销策略怎样安排,项目的销售价格怎么走,如宣传造势等问题。 项目销售案策划所包涵容: 市场销售案调查 :《》项目特性分析:a、建筑规模与风格;b、建筑布局和结构;c、景观和建筑功能配置;d、物业管理;e、开发商背景;f、结论和建议 ;2、目标客户分析 :经济背景:经济实力/行业特征/公司;家庭 文化背景;推广式;媒体选择;创意及表达式3、价格定位 理论价格/成交价格/价格策略 4、入市时机及入市姿态 5、广告策略 广告的阶段性划分;阶段性的广告主题;阶段性的广告创意表现;广告效果监控 6、媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 7、推广费用 现场包装(营销中心:示单位:围板等):印刷品(销售文件:售楼书等):媒介投放 二、销售策划案容: 销售现场准备; 销售代表培训 ;销售现场管理; 房号销控管理 ;5、销售阶段总结; 销售广告评估 ;客户跟进服务; 阶段性营销案调整 三、销售策划案的容及步骤 1、项目研究,即项目销售市场销售策划案及销售状况的研究,详细分析项目的销售状况:购买人群:接受价位:购买理由等。 2、市场销售案调研,对所有竞争对手的详细了解,所谓“知己知彼:百战不殆”。 3、项目优劣势分析,针对项目的销售策划案状况做详尽的客观分析,并找出支持理由。 4、项目再定位,根据以上调研分析,重新整合所有卖点,根据市场销售案需求,做项目市场销售案定位的调整。  五、项目销售策划案思路: 销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来,避免盲目跟随风主题思想的统一性。在广告宣传上,不管是硬性广告还是文字包装,都要有一个明确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题,小主题容可以不一样,但都是为说明大主题服务的。 3、操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断:前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断,两次宣传间隔的时间不能太长。 六、项目销售策略: 1、项目入市时机选择 理想的入市时机:入市时机并不是指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场销售案状况来决定什么时候开始进入市场销售案,是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班:调整完步伐后再卖还是急急忙忙:仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态,一般应具备: 1:开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求; 2:你已经知道目标客户是哪些人; 3:你知道你的价格适合的目标客户; 4:你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点; 5:已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题; 6:已确定目标客户更能接受的合理销售式; 7:已制定出具竞争力的入市价格策略; 8:制定合理的销控表; 9:精打细算推广成本后并制定有效的推广执行案; 10:组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划; 11:尽力完善现场氛围; 12:你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市; 13:其他外部条件也很合适。 (二)项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后,制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告期的安排,广告