文档介绍：青岛爱丁堡国际公寓
项目定位中期交流
2006年5月18日
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司
REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING
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研究思路
发展背景分析
区域发展背景
地段价值分析
用地条件分析
市场环境分析
市场总体特征
典型项目借鉴
未来发展趋势
借鉴案例分析
地段类似案例
GOLF公寓案例
高层豪宅案例
发展方向初判
市场空间判断
运作要点归纳
项目初步定位
总体定位
客户群定位
产品定位
形象定位
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发展背景分析
区域发展背景
地段价值分析
用地条件分析
发展方向初判
区域发展背景
项目周边尚未形成居住氛围
一公里范围内无商品房供应,居住氛围薄弱
西北侧张村河改造项目,对居住氛围将有所提升
产品可能以中档为主,可以迅速聚集区域人气
由于其开发进度较慢,只能对项目发展的后期有所支撑
项目处于中档居住区和高档居住区的边缘,地段属性模糊
高档居住板块沿香港东路和滨海路向东发展,从松岭路向北逐渐减弱
中档住宅板块由浮山后向东发展
项目开发为中档或高档住宅,都具备一定的合理性
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区域发展背景
麦岛改造,产品以高中档为主
本地块
四姜一湾改造规划面积252公顷,产品以高中档为主
青岛高档海景房的集中区域
浮山后
张村河改造
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区域发展背景
青岛国际高尔夫
距离青岛市区最近的高尔夫球场
使区域具备发展高档居住的条件
国际高尔夫的主要客户为韩国旅游团,其多为短期活动,且时常更换场地,购买住宅的可能较小,而对于暂居型物业的需求量也不是很大
市区内的高尔夫是一项稀缺资源,可以拉动沿海一线的高档氛围向本区域延伸
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区域发展背景
大中院校聚集
科技大学、海洋大学、青岛二中等
具有较好的人文基础,提升区域的文化氛围
各院校的老师在青岛属于中高收入阶层,能够对中档房形成支持,但由于福利分房的存在,就近购买商品房的行为不会大量出现
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区域发展背景
规划商务区
高新区三个商务区在规划中,商务区内主要以写字楼和教育科研办公为主,未来将会形成产业的聚集
目前尚不具备商务氛围,其规划的实施也尚需时日,短时间内该区的商务气氛不会有大幅度提升,对本项目的影响有限
本地块
商务二区
商务三区
商务一区
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区域发展背景
高新产业拓展区
产业的形成,将更加促进区域的繁荣
产业用地的规划对地缘客户的增加影响有限:产业区内高管人员一般在市内居住,而普通员工住宿多通过工厂内职工宿舍解决
本项目所在
规划的高新区产业拓展区沿
株洲路至滨海大道分布;
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