文档介绍：智业逸景阁企划推广提案
前言
羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词,大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位,堪称“智”。
然而,羊西线也是一个充满“战火”的市场。过多的物业让购房者挑花了眼,价格的竞争也日益加剧,由于本案在规模上存在局限,所以更须努力强化优势,规避劣势。如何避实就虚,抓住自身独特性,有效地区格市场是广告企划的首要任务。只有树立了鲜明的个性,才能独享属于自己市场份额。
本提案将从市场分析的角度契入,并在此基础上提出我们的观点及执行方略。鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验,因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。
本案目前面临的市场状况
一、政策面影响
1、WTO的加入,在消费者中产生观望心态,影响了有效市场的需求。
2、即将来临的降息政策,预示着政府刺激消费的决心不变,但同时也反映了目前市场消费信心的不足。
二、消费面影响
1、成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光,在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。目下而言,过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。
2、购房者在有选择时总是患得患失,谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。因此,象超级市场上总有些特价商品一样,楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。
三、竞争面影响
1、区域之间的竞争:南门与西门,羊西线与成温路、交大路,战旗小区与黄忠小区……人们可选择的地段实在太多。
2、形态之间的竞争:多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体,在本区域,目前后者处于不利的阶段。
3、楼盘之间的竞争:本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性,个性是否鲜明将决定胜负。
本案优劣势分析
优势:
1、面积规划
本案面积规划合理,填补了羊西线所缺乏的户型空白,100平方米以下的户型占62%,115平方米以下的3房2厅占38%。根据羊西线现有楼盘的调查,小户型的需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功的最大优势。
2、地理位置
距羊西线主干道30米,闹中求静,方便却不喧嚣。
3、停车位
142个泊车位供应160户,比较充分。
4、建筑设计
在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情,既轻松又优美,非常适合本案较为年轻的主流消费群。
劣势:
1、占地规模
由于占地规模较小,难以满足目前购房者普遍的价值观:环境好。而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。因而只能在“精”字上作文章。
2、电梯公寓
普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。电梯质量不稳定,物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。
3、走廊式结构
为了交通动线而设计走廊结构影响密性,扩大了公摊。
4、局部户型不合理
存在采光不充分,有狭窄过道等问题。
羊西线
锦城花园
开发商:中英和资成都锦城大厦
总开发期:3期
现开发期:1期、2期
总占地面积:48000M2
园林占地面积:28000M2
绿化率;%
容积率:
车库面积:12000M2
车库价格:租:150元;售:6万
建筑设计:12层小高层设计。141M2—324M2,16种户型设计
建筑标准