文档介绍：目录第一部分市场分析第二部分项目定位第三部分销售条件建议第一部分市场分析1-1广州大市分析分析:成交量仍然处于波幅调整态势,在2009年价量齐升的情况下,政府加大调控,在2010年上半年成交量明显回调趋势,但价格仍然呈上升趋势。数据来源:阳光家缘住宅价格及成交量广州市近年商品房成交量及价格走势——数据来源:阳光家缘中心六区信息分析:1、中心六区中,09年1月至10年1月中主要供货区域为海珠区、天河区和白云区,三区供货成交面积均突破100万平方米,成交面积保持在全市成交总面积的60%;2、进入2010年中心六区成交比例有所回调分析:针对房地产市场的政策环境在短短几年间经历了从紧、宽松、再从紧的多次转向,根据当前政策环境,预计2011年仍会面临从紧的政策环境。政策时间政策内容影响2008年11月至12月首次置业首付2成利率下浮30%;增加公积金贷款额度等极大刺激买家入市,对首次置业和多次置业买家均为利好政策,2009年3月3日“粤15条”契税:%下调至1%之前为购买90平米以下住房方能享受1%契税优惠,现调整为购买144平米以下亦可,刺激消费2009年3月3日“粤15条”土地增值税:从强制缴纳到分期缴纳缓解开发商资金困境,刺激市场商品房供给2009年5月4日公积金:区域限制到八城互贷刺激珠三角非广州公积金进入广州楼市,但对交易市场影响不大2009年6月11日“穗6条”收紧各项政策,平抑广州疯长楼价政策总体利好,楼价和商品房成交量稳步上升2010年1月11日二套房贷不得低于40%打击楼市投机行为,为复苏的楼市小泼冷水2010年4月17日首套房贷不得低于30%,二套房50%,,三套房停贷打击楼市过快增长,全国楼市呈现价量齐跌政策影响广州亚运会禁止施工条令国民经济增长分析:1、作为亚运会的举办城市,将有诸多利好支持,楼市依然稳定增长;2、受禁止施工条令的影响,2010年市场新货增量幅度变大,而11年上半年市场新货供应量将减少,催高楼价,出现开发商捂盘惜售;2010至2011年楼市影响促进广州各产业发展,提速经济增长2011年上半年市场供货量不足,催高楼价,捂盘惜售以房地产行业稳步增长为前提2008年至2012年居住用地供给年度计划分析:1、土地供给波动不大但有逐渐缩紧趋势;2、商品住房用地供给不变的情况下,政府保障型住房和廉租房土地供给逐年减少,将刺激商品房的供需平衡1、2008年,各类居住用地供应总面积300―490公顷。其中:政府保障型住房用地供应50―90公顷,包括廉租住房用地4公顷,经济适用住房用地46―86公顷;商品住房用地250―400公顷。2、2009年,各类居住用地供应总面积314―495公顷。其中:政府保障型住房用地供应64―95公顷,包括廉租住房用地14―15公顷,经济适用住房用地50―80公顷;商品住房用地250―400公顷。3、2010年,各类居住用地供应总面积295―405公顷。其中:政府保障型住房用地供应45―55公顷,包括廉租住房用地15公顷,经济适用住房用地30―40公顷;商品住房用地250―350公顷。4、2011年,各类居住用地供应总面积288―400公顷。其中:政府保障型住房用地供应38―50公顷,包括廉租住房用地8―10公顷,经济适用住房用地30―40公顷;商品住房用地250―350公顷。5、2012年,各类居住用地供应总面积285―400公顷。其中:政府保障型住房用地供应35―50公顷,包括廉租住房用地5―10公顷,经济适用住房用地30―40公顷;商品住房用地250―350公顷。——数据来源:广州市国土资源和房屋管理局土地供给小结09年1-10月广州市场整体销售情况良好,价格稳步提升;但成交量于9月份出现拐点并趋于稳定;全市供货以中心城区为主,中心城区成交均价远高于其他城区,拉升广州楼价;全年政策总体利好,但楼价的上升时消费者消费更趋于理性同时存在有观望氛围亚运会拉动广州经济,利好有利于房地产业的发展;但受2010年10月25日至12月22日强制停工影响,2011年上半年楼市供货量减少,催高楼价及出现捂盘惜售现象;商品住房用地供给不变的情况下,政府保障型住房和廉租房土地供给逐年减少,将刺激商品房的供需平衡,消费购买向市场倾斜第二部分项目定位