文档介绍：报告目的统一思路(项目目标、竞争下的策略)梳理工作(执行总纲及执行要点)抓紧落实(总控图、工作计划表)精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!逻辑思路A我们前期达成的共识B年度营销目标及营销问题C营销策略回顾与梳理D年度营销攻略及执行方案E阶段性重要工作安排精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!A我们前期达成的共识1——【形象定位】滨海乐活小镇,演绎别样情趣生活。精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!【客户定位】边缘客户重要客户核心客户重要客户——胶南本地客户客户来源:本地人以私营业主以及政府机关公务员为主客户特征:经济实力强,保守、注重品质感,有家庭责任感置业特点:买大户型三代人居住,主要为改善型需求。核心客户——山东内陆客户客户来源:主要集中在莱芜、东营、济南、淄博等城市客户特征:保守、注重实用,讲究,品质感崇尚简约,喜欢新鲜、有趣置业特点:买房后周末去度假或者将来养老,被动性和被引导性较强,度假客户一般选择小户型边缘客户——青岛、黄岛、省外客户客户来源:东北大庆、山西、北京、青岛、黄岛开发区客户特征:追求滨海生活,喜欢静谧、生态、天然,看中升值潜力置业特点:度假客户选择小户型,养老客户选择大户型,获取信息渠道主要为口碑传播和当地朋友推荐A我们前期达成的共识2——精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!B年度营销目标及营销问题精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!12高形象启动一期,确保全盘可持续销售一期快速销售,2008年8个月销售期完成440套,月平均速度55套,,提升莱钢建设品牌3【08年度营销目标回顾】精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!【竞争环境】——本项目入市时,胶南仍有较大推盘量,多数项目已经在市场中占有一席之地。时间3月4月5月6月7月8月10月9月12月11月昆泉天籁村,二期700套(6栋高层,6栋多层,12套联排)风和日丽,三期700套高层海印长天,二期460套高层隆和水岸,后期3200套高层三期占地80亩二期6栋高层欧美世纪花园,三期9栋高层,7栋多层本项目香槟海岸,三期2栋高层海悦华庭,二期10栋高层海之韵,二期剩余100套海韵丽都,一期剩余30套主要竞争项目的后续供应总量超过70万平米;在本项目入市阶段,将面临多数项目同时的销售竞争。精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!【竞争环境】——我们的竞争项目,基本都采用异地分展场、看房车+本地实景展示的方式项目异地动作本地动作海之韵异地售楼处周末看房车直达石油大学的班车售楼处(较大规模)楼体及园林实景(园林中打造有特色的滨海度假意向)户外欧美世纪花园参加外省的房展会展会前半个月用短信和报广轰炸看房班车莱钢重点分销,通过莱钢工会宣传部分已入住,实景展示会所售楼处香槟海岸看房车青岛路牌实体顶层售楼处,观海效果体验道旗海韵丽都参加青岛住交会黄岛高炮胶南电视台售楼处部分已入住,实景展示海印长天外销点新浪网报广(半岛都市报,青岛早报)售楼处建筑实体精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!【竞争环境】——异地通过短信加报广轰炸,之后带客户到项目现场参观实景,对于成交促进很大……我们之前在东营发力比较强,通常在周末之前先发短信,然后周末在胜利油田和石油大学都设有看房车,带来之后看到我们的实景,成交效果挺不错。目前异地的推广基本停了下来了,几乎就没什么人上门。--------香槟海岸销售代表……我们省内的目标市场是东营、淄博和莱钢。在外地没有设立分销处,因为成本太高。我们主要的营销手段是参加各地房展会,在展会之前提前半个月主要通过短信和报广轰炸,之后设看房班车拉客户上门。他们来到海边就很喜欢,而且带他们参观售楼处和项目现场,当时就能打动客户购买。--------欧美·世纪花园策划精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!【项目进展】——本项目6月开始市场亮相,今年销售期将缩短,且年底才能达到实景展示条件11月10月9月8月12月7月时间施工许可证工程节点证件取得销售许可证封顶6月5月展示区完成临时售楼处开放莱钢售楼处开放营销配合胶南临时售楼处开工精品资料网(),提供海量管理资料免费下载!