文档介绍：××××××项目合约策划报告编制:审核:签发:编制日期:××××××项目合约策划报告一、项目概述××××××项目位于××市××区,项目占地84100m2,,拟开发约24栋6-8层的住宅小区。公共建筑层数为1-3层,总体建筑高度不超过24m。其中住宅建筑面积76987m2,商业建筑面积3988m2,,架空层建筑面积2119m2,半地下车库及设备用房10544m2。本项目拟分成两期滚动开发:一期为售楼区域(包括会所、1栋、2栋、3栋、11栋、12栋、13栋,约20,000m2),其他栋号均属于二期,为非售楼区域。详见附图(一):总平面图本项目计划开工日期为2006年5月1日,一期竣工时间为2007年4月26日,二期竣工日期为2007年10月8日,总发展时间历时一年零五个月。二、合约策划综述(一)目的由于本项目工期非常紧凑,为发展计划顺利进行,协调合约各方关系,控制成本管理工作,有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点,制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等,以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。(二)合约管理架构见图1:××××××项目合约管理架构图。图1:××××××项目一期合约管理架构图甲供物质采购××××地产有限公司委托计算工程量、估算变更造价卸车、照管招标造价咨询公司主包工程(含防水)协助报建及照管 集中采购(三)合约分判总体思路本项目采用细化分包模式,由我司分专业直接分包。土建总承包需完成主体结构施工、内外粗装饰施工、室外水景结构施工,并承担主体结构内全面管理的责任及对外协调。招标报价模式:在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率造价低于一百万且技术较为简单的招标采用一次报价;造价高于一百万的招标采用二次报价;对于造价低于50万、工期紧张的特殊工程或者具有政府垄断性质的工程(如燃气、有线电视等),在请示招投标小组或主管领导同意后可采用直接委托方式,由合约部核价;定标原则:合理低价中标。招标策略:充分引入竞争,吸引新的合作伙伴,在适当的情况下选用两家单位进场,采用新老结合的方式以降低风险;在发标时不明确定标单位数量,使投标单位能够充分竞争。(其中二期主包工程发标前明确标段划分,便于投标单位考虑现场平面布置,减少定标后措施费用的约谈困难)3、招标方式:尽量做到按招标图纸量价包干(即总价包干),减少结算纠纷采用量价包干模式的招标主要有:二期主包工程(两家);大堂及电梯厅装修;消防工程;燃气工程;小区智能化工程;对于工程量无法包干的工程,则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结算的模式,采用这种模式的招标主要有:一期主包工程:按方案图模拟工程量清单,等正式施工图出来后三个月内完成工程量核对,并按施工图包干;土方工程:初始标高由我司在招标时提供,投标单位自行复核;门窗工程;会所及样板房装修工程;园建工程;绿化工程;室外道路及给排水管线工程;室外电气工程;外墙涂料工程;栏杆工程;(四)标段划分根据项目发展计划,该项目拟分两期开发,因此主包工程及大多数专业分包工程都是分两期进行。分两期进行招标的工程:主包工程(其中二期分为两个标段)、塑钢门窗工程、栏杆工程、园建工程、绿化工程等。整个项目一次招标的工程:土方工程、边坡支护工程、燃气工程、小区智能化工程、信报箱工程、入户门/防火门工程、外墙涂料工程、室外道路及给排水管线工程、室外电气工程等。物资采购原则上都是按一次招标考虑。(五)时间节点控制思路本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点,根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。在工作开展之前与项目部、设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理;在工作开展过程中,要随实际项目发展进度对合约分判时间节点计划进行动态调整,并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误,要及时分析原因,寻找补救对策,尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。(六)工程量清单编制原则鉴于本项目的特点,拟委托造价咨询公司行进行项目的主体工程的工程量计算,按照会所、住宅、商业、地下室对结构、建筑等进行分别计算。对专业分包的工程量按照《××地产房地产开发成本科目(2005年11月修订版)》的科目分类(国标清单)进行分类计算。(七)工程价款支付为了提高工程款支付的效率,减少重复劳动,同时也督促分包单位尽早结算,本项目在工程款的支付方面同以往相比作了相应调整:一般工程,工程价款每两个月支付一次,不予支付预付款;合同额20万元以下的工程项目采取竣工后一次性付款的方式;合同额20万至50万元的工程项目在完成50%工程项目后