文档介绍：绍兴某双水湾项目营销策划 整体提案
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形象篇
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市场篇
市场不能单一建构,但是需要被系统解构
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宏观解构
核心
柯南
柯
北
北市
中商
南闲
近期城市发展方向为“北市、“中商”、“南闲”。
“北市”:即在城市北部(钱陶公路以北)以金柯桥大道为发展轴线,向北发展轻纺及延伸配套的相关市场、配套基础服务设施;
“中商”:即重点在城市中部(104国道-钱陶公路之间)发展商贸三产服务业,以此带动和促进柯北新城及“两湖”地区的开发建设;
“南闲”:即在城市南部(104国道以南)重点发展旅游及相关休闲设施,适度开发科技含量高、无污染的科技产业园区和黄酒特色产业带。
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近期表现
2008年整体住宅市场比较低迷,但从11月开始,住宅成交逐渐回暖,特别是12月的成交量比11月增长60%左右。
分析:
1)11月25日绍兴县出台了《关于促进绍兴县房地产市场健康稳定发展的若干意见》即26条政策,对住宅的优惠和刺激政策比较多;
2)高档住宅、大面积户型的成交量明显增大如玉兰花园、瓜渚景园、瓜渚绿洲等成交情况不错,原因是新政缩小了非普通住宅与普通住宅的税费差距如契税非普通住宅地方体制分成部分由政府给予减半奖励;
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土地供应
07年投放住宅用地共17宗,总建筑面积合计可达180万
平方米(含安置小区),预计将在2009年陆续推出。
受07年火爆楼市的影响,07年土地价格也是创了历史新高,
瓜渚湖、大小坂湖周边地块的楼面价已达3000元/平方米以上。
值得关注的是,D-11g地块(群贤路以北,瓜渚湖东直江以西)的楼面价为1895元/平方米。
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供应预测
2007-2009年2月绍兴市共出让土地60宗,总面积在1506900平方米;纯住宅用地成交13宗,总面积506026平方米,,可测算为约90万方建筑面积;加上目前剩余的可售房源面积,因此可以预测未来2-3年内的住宅物业供应量在200万方左右,而柯桥2008年成交住宅类商品房面积约为30万方。
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区域解构
润泽大院
锦盛蝶庄
瓜渚绿洲
金柯香水湾
宝业大阪风情
玉兰花园
金色水岸
瓜渚景园
玲珑小筑
颐泽园
华宇天庭
永利中央公馆
柯岩景区板块
大小坂湖板块
瓜渚湖板块
商贸中心板块
★
老城区板块
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瓜渚湖板块
板块特征:
柯桥景观条件最好的区域之一,也是目前开发量最大的区域;该区域的卖点主要是围绕瓜渚湖的景观资源以及离市区相对较近的优势。
区域价格:
普通公寓5500—6000元/平方米;别墅:14000元/平方米
产品特征:
建筑风格和小区景观设计各有特色,产品以高层板式楼为主,户型以三房或四房的大户型为主,主力面积在130—190平方米之间。
客群特征:
以柯桥本地人和外地生意人为主,属中高端消费市场。
代表楼盘:
金绿泉·玉兰花园、金科·香水湾、大地·瓜渚绿洲、锦盛·蝶庄、锦成·唯美格调、瓜渚景园、润泽大院、金色水岸、大明·颐泽苑
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