文档介绍：“天滋·上城”
项目定位报告提案
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用地条件
条件分析
除代建的两幢住宅外,可用净地不大
结论: 非住宅高层建筑
用地性质灵活
结论: 具备住宅的贷款条件、同时能注册公司
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城市发展和规划条件
条件分析
石家庄将由工业城市向工商复合型城市发展
随着三环的开工,市区面积将扩大一倍,石家庄向真正大城市的方向迈进
石家庄市CBD规划已正式出笼,广安大街将成为未来中央商务区的中心
结论:充分发挥商业价值,走商务路线
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项目成本条件
条件分析
项目可售单方成本3500元/平米(粗估)
结论:不能走入低价位楼盘的竞争区域,应走高品
质路线。
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区位资源
资源分析
市中心黄金地段,规划中的CBD中心区域,集居住、酒店、办公、商业、休闲等功能于一体,发展潜力巨大
结论:本案在定位时要考虑独特性、提升性和全市性。
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品牌资源
资源分析
天滋商务楼外天滋地产在广安街上的第二个项目
大经金街的品牌优势
结论:产品经营是一毛一毛地赚,品牌经营是一块一块地赚,应将天滋地产的品牌通过本项目带上一个新的层面
竞争差异,不仅应体现在产品性能和功能定位上,还应体现在项目文化和品牌内涵上。
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周边环境资源
资源分析
两座四星级酒店、三栋写字楼集中大量商务人群
博物馆(文化中心、会展中心)、科技馆(会展中心)均在附近
结论:充分借势,共享形象、功能、客户、文化等平台。
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总体策略:我们的发展方向
主体部分“短、平、快”开发,迅速回笼资金,避免出现碰撞式竞争
将地段优势与产品优势相结合。提升品质,做纯粹化、个性化产品
品质概念、时尚理念、价格悬念
结合区位和周边环境特有的优势,找准切入点,充分借势
严格控制成本、优化资金运用
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项目SWOT分析:
优势:
一个城市可以有几个副中心,但真正的市中心永远只有一个,广安大街是市民公认的中心区域,且仍有较大发展潜力
周边办公楼林立,是未来中央商务区
靠近博物馆和科技馆,既有深厚的文化品位又有较强的商业氛围
路况好、公交路线多,交通便利、闹中取静
邻近两座四星级酒店,利于积聚商气、人气及塑造本案品质
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项目SWOT分析:
离北国商圈有一定距离,尚不是最繁华商业地段,不利于商业裙房的去化
棉四生活区等老社区档次较低,对本案高档形象带来不利影响
劣势:
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