文档介绍：谨呈:苏州天惠置业有限公司
天惠广场项目提案
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第一部分市场分析
◇宏观环境分析◇常熟市房地产现状及展望◇项目区域分析◇主要竞争对手分析
第二部分项目分析
◇项目基地和价值评估◇项目SOWT分析◇项目产品特征分析
第三部分项目定位
◇项目整体定位◇产品功能定位◇商业业态定位◇客源定位
第四部分产品建议
◇建筑风格建议◇户型面积建议◇广场绿化建议◇智能化建议
第五部分价格建议
◇ SOHO价格建议◇商铺价格建议◇总销金额
第六部分营销策略
◇核心思路◇营销策略◇推案节奏◇回款计划
第七部分创意表现
◇案名及LOGO ◇主要卖点提炼◇形象表现
目录
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第一部分市场分析
宏观环境分析
常熟市房地产现状及展望
项目区域分析
主要竞争对手分析
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2007年以来房地产行业整体运行情况
1、房价涨幅趋于平缓   2007年全缓,自2008年以来,房价出现较大波动,各区域均有楼盘出现大副降价现象。
2、先行指标增速回落 在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下,土地购置和开发等指标都有所下降,未来房地产供应量或会因此而趋紧。
3、购房需求受抑制
2007年银行利率上调六次,购房者房贷压力增大,抑制购房需求,2008年调控效果开始显现。
4、市场处于低迷状态
目前全国房地产市场普遍处于低迷状态,各地市场呈缩水趋势,意向购房者都持谨慎观望态度。
宏观环境分析
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2007年以来常熟房地产市场商品房供销面积统计(单位:万平方米)
分类
2007年
总计
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
核准上市的
预售商品房面积
商品房销售面积
12
20
30
分类
2008年
总计
1月
2月
3月
4月
5月
6月
核准上市的
预售商品房面积
商品房销售面积
小结:2008年以来一直表现为供过于求态势,上半年销售面积同比下降,是近几年首次出现同比下降情况。
常熟市房地产现状
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供大于求
从单年数据来看,自2005年,常熟总体市场供需关系正持续三年走强,供求关系分别达到 1: 1: 1:; 市场反映出供不应求的形势,但2008年上半年供求关系比为1:,是2005年以来首次出现供大于求状况。
去化压力比较大
从累计数据来看,常熟房地产市场还存在大量积压房源(2008年1月常熟房地产交易中心公布信息:,剩余现售面积142万平方米,剩余销售套数16682套),积压房源加上每年新推出的房源,直接导致客源分流严重,实际供应量远远大于需求量,常熟目前是一个去化压力比较大的市场。
销售持续降温,施工规模扩张,价格基本稳定
今年以来,一方面受上年土地供应规模骤增和投资惯性影响,商品房施工规模不断扩张,而另一方面又受上年房产新政的影响,商品房市场销售行情继续冷淡。上半年,全市商品房销售继续呈现大幅下降趋势,%,但到目前为止,商品房销售量的持续下降尚未引起全市范围内商品房销售价格的下跌,商品房销售价格基本稳定。上半年,全市商品房销售均价5186元/平方米,%。
常熟市房地产现状
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虽然常熟目前是一个去化压力比较大的市场,但常熟市城市经济保持着快速发展(2007年常熟市居民人民币储蓄存款余额 ,列江苏省县(市)之首;全市城镇居民人均可支配收入19308元),城市化进程不断提升,外来常住人口增多,房地产市场保持着相对的稳定性,城市扩张的步伐稳健,可将本项目打造为城市北区块的首个配套商务港。
九鼎观点
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项目区域分析
常熟经济开发区高新技术产业园是全市三大经济板块之一
规划面积30平方公里
东近国家一类港口“常熟港”,紧靠苏嘉杭高速公路和沿江高速公路,至上海,苏州,无锡,南通仅1个小时车程
作为“国家火炬计划常熟电气机械产业基地”紧紧围绕高新技术产业,世界500强及各大型高新技术企业纷纷落户,共有国内