文档介绍：重庆市南岸区龙门浩街道办事处滩子口片区旧城改造项目定位与概念策划 2007 年 10月8日 2 目录前序第一部分:分析篇一、重庆审视二、区域审视三、项目审视四、市场审视五、价值总结第二部分:策略篇一、开发思考二、开发策略三、开发理念第三部分:定位篇一、定位分析二、区域定位三、项目定性四、整体定位五、形象定位六、住宅定位七、商业定位八、案名策划九、产品体系 3 前序重庆, 正在“直辖市”和“新特区”两大尚方宝剑的保驾护航下, 向着未来中国的都市新范本高歌猛进! 南岸区, 正与江北及渝中区三剑合壁共铸中国西部的“金三角”, 重庆的城市南翼正在蓄势展翅高飞! 南滨路, 正在以无以伦比的餐饮、休闲、娱乐和景观等复合优势, 打造重庆第一路和中国西部名街! 一瓢江水煮尽天下滋味! 滚滚长江东逝水, 滔滔嘉陵奔腾来, 两江不期而遇中, 造就了史诗般绚烂的川江文化和无数可歌可泣的风流物事。当登临南滨路的土地,一种继往开来的豪情壮志油然而生! 责任!责任!责任! 我们如何在阳光 100 和珊瑚水岸的明星光环下实现历史超越? 我们如何在渝中半岛、老君洞和一棵树面前开创新的城市地标? 重庆外滩上的新项目应该担负起什么样的城市价值创新责任? 4 第一部分:分析篇 5 一、重庆审视:中国西部上风上水的风水宝地 1. 三千年文化名城:重庆具有 3000 年的悠久历史和光荣的革命传统,是中国著名的历史文化名城和巴渝文化的发祥地。 2. 川江文化的缩影:川江文化有自然的险、峻、奇、峭、雄,也有繁盛的航运经济、码头文化与船帮文化, 从而孕育出重庆人刚烈、强悍、外露和讲义气的性格基因。 3. 西部崛起的龙头: 10 年直辖改变了重庆“大城市带大农村”的面貌;“国家统筹城乡综合配套改革试验区”的落户则将让重庆彻底进入一个划时代的发展新阶段。 4. 中国都市新范本:当迅速发展成为中国内陆最大的城市时,重庆更适时迎来了国家政策的万千宠爱和国内外投资商的青睐, 一座崭新的内陆国际大都会正在强势崛起。二、区域审视:重庆特区上风上水的风水宝地 1. 城市副中心+CBD 南区:在“实力、品牌、绿色、诚信南岸”的区域发展定位指导下, 南岸区各项经济、文化、生态、旅游、休闲及会展等建设成效卓著。 2. 南滨路成为重庆第一路: 南滨路成为南岸区经济发展的增长带、社会活动的迎宾道、文化建设的新走廊, 是重庆的一张“名片”, 享有较高的知名度和美誉度, 荣获中国人居环境范例奖。南滨路已发展了餐饮休闲娱乐和高尚居住两张王牌。 6 三、项目审视项目优势项目机会区位优势: 随着多座大桥飞架一江两岸,南滨路已然发展成为重庆最炙手可热的饮食休闲娱乐和高尚居住的焦点。景观优势:独有城市景观(渝中半岛)、自然景观(江景、山景)及人文景观(老君洞、一棵树、龙门皓月)等三重景观。临江面长达 120 米。配套优势: 区域内目前已经发展起完善的日常生活配套及餐饮休闲娱乐配套。地形优势: 地势高低错落,具有较大的立体造景空间。规模优势: 在成熟老城区中具有一定的用地规模优势。交通机会: 项目北侧即将开通新的大桥,未来交通更加便捷。政策机会: 国家重点扶持重庆发展,重庆重点扶持南滨路发展。市场机会: 随着重庆城市建设和经济建设的持续快速发展,重庆的房地产市场将保持持续高速发展态势。优势发挥: 充分发挥项目的自然景观和人文景观优势,大量进行借景和造景,创造更多附加价值。机会利用: 着眼未来, 挖掘和整合未来的增长潜力价值。项目劣势项目威胁拆迁量大:该项目属旧城密集居住区域,拆迁量大。地形复杂: 地势高低起伏较大,地形极不规则。规划限制: 受景观保护规划限制,该区域设定有限高红线(以长江中心线向南山观景台仰视,其仰角斜边线与海平面海拔高度控制在 300 米以内)。横向设计要求具有通透性,严禁板形、遮挡式楼体设计, 因此设计难度较大。拆迁风险: 由于项目地处旧城密集居住区,原住民较多,成分复杂,给拆迁带来了诸多不可预知的风险。市场风险: 目前区域内集中了数量较多的高品质楼盘,未来竞争形势激烈,给项目带来销售上的压力和风险。劣势规避: 一方面与政府方面协商做好拆迁安置与补偿方案, 另一方面邀请国内外顶尖的专业公司参与项目定位与规划设计工作, 确保在复杂的地势上做出新的建筑作品。威胁化解: 进行深入调查研究, 做好拆迁的基础工作; 以全国领先的开发策略和开发理念,打造绝对高品质的产品, 构筑最坚固的价值基础, 从而有效抵抗市场风险。 7 四、市场审视 1. 重庆房地产元年正式亮剑全国 2007 年, 随着全国房地产开发进入高潮, 以及重庆正式成为“新特区”, 全国大开发商加快了在重庆各区的圈地步伐。在一级市场上竞争激烈,天价地王频现;在二级市场上,重庆商品房价格以单月增长 7% 的幅度创造了全国房价的涨幅新纪录。房地产市