文档介绍：房地产企业土地增值税的计算( 附案例) 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人, 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率,计算起来比较麻烦, 特别是房地产企业, 计算尤为复杂。笔者认为, 应从以下几点着手, 才能更好的把握其计算。一、把握两个概念(1 )增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2 )扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率: (1 )增值额未超过扣除项目金额 50 %的部分,税率为 30 %,速算扣除数为 0; (2) 增值额超过扣除项目金额 50%, 未超过扣除项目金额 100 %的部分, 税率为 40%, 速算扣除数为 5 %; (3 )增值额超过扣除项目金额 100 %,未超过扣除项目金额 200 %的部分,税率为 50 %,速算扣除数为 15 %; (4 )增值额超过扣除项目金额 200 %的部分,税率为 60 %,速算扣除数为 35 %。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目(1 )取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费; (2 )房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用; (3 )房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定: 纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出, 并能提供金融机构证明的, 可按利息加上上述第(1)和(2) 项合计的 5 %以内计算扣除,否则按上述第( 1 )和( 2 )项合计的 10 %以内计算扣除; (4 )转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等; (5 )其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按 20 %计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例, 看其结果介于税率中哪一个层次, 然后运用公式“土地增值税税额=增值额× 税率-扣除项目金额× 速算扣除数”进行计算。举例如下: 某房地产公司开发 100 栋花园别墅, 其中 80 栋出售, 10 栋出租, 10 栋待售。每栋地价 万元,登记、过户手续费 万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计 50 万元,贷款支付利息 万元(能提供银行证明)。每栋售价 180 万元,营业税率 5 %,城建税税率 5 %,教育费附加征收率 3 %。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下: 转让收入: 180 × 80= 14400 (万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计: ( + + 50)× 80= 5200 (万元) 房地产开发费用扣除: × 80+ 5200 ×5 %= 300 (万元) 转让税金支出: 14400 ×5%×(1+5 %+ 3 %)= (万元) 加计扣除金额: 5200 × 20 %= 1040 (万元) 扣除项目合计: 5200 + 300 + + 1040 = (万元) 增值额= 14400 - = (万元) 增值额与扣除项目金额比率= / × 100 %= % 应纳增值税税额= × 40 %- ×5 %= (万元) 六、会计处理 1. 转让取得收入时: 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金- 应交土地增值税 2. 实际上交时: 借:应交税金——应交土地增值税 贷 : 银行存款 十二、商铺住宅联体楼土地增值税如何缴我国《土地增值税暂行条例》第八条规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。”但在房地产开发经营中,多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益,将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题, 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的