文档介绍：第四章区域市场分析『东环 18 二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问 21 本章主要通过对本项目所处区域的项目深入详细的市场调查,分析区域市场供应和需求的现状及未来发展趋势,目的是充分了解本项目所处区域的市场环境及其竞争对手,为市场定位和产品定位提供依据。一、一、一、一、调查区域及项目调查区域及项目调查区域及项目调查区域及项目根据本项目所处的位置,划定区域调研项目的范围为:东至东四环路,西到东三环以西,北到通惠河,南到劲松桥。区域中的所有在售和潜在项目都为调查对象。表 4 - 1 区域调研项目列表物业分类物业分类物业分类物业分类项目名称项目名称项目名称项目名称住宅大户型项目乐澜宝邸、世桥国际公寓、珠江帝景一般户型项目风度柏林、富力城、九龙花园(四期)、金港国际小户型项目富顿中心、非常生活、易构、后现代城商住优士阁第四章区域市场分析第四章区域市场分析『东环 18 二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问 22 二、二、二、二、区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析(一) (一) (一) (一) 供给分析供给分析供给分析供给分析 1 、销售市场分析( 1 )供应量?现状供应表 4-2 区域在售项目现状供应量由于地处东三环-四环旧厂区聚集区域,整个区域基本都处于污染扰民拆迁改造地区,近几年新增项目很多,市场竞争激烈。区域市场供应量大,在售项目总规模 万,其中已经推向市场的约有 221 万平米,目前在售面积接近物业名称物业名称物业名称物业名称详细位置详细位置详细位置详细位置建筑规模( 建筑规模( 建筑规模( 建筑规模( M M M M 2 2 2 2 在售面积( 在售面积( 在售面积( 在售面积( M M M M 2 2 2 2 潜在供应( 潜在供应( 潜在供应( 潜在供应( M M M M 2 2 2 2 风度柏林西大望路 26 号 170000 80000 90000 乐澜宝邸东三环劲松桥东北 100000 100000 0 富顿中心东三环劲松桥东南角 10260 0 10260 0 0 富力城东三环双井桥西,广渠门外大街北侧 1390000 250000 1140000 非常生活东三环国贸桥南 300 米 180000 20000 160000 世桥国际公寓东三环双井南路 22 号 60000 50000 0 易构西大望路百子湾(北京东站对面) 120000 120000 0 九龙花园四期东三环双井立交桥东北侧 800000 25000 0 珠江帝景西大望路甲 23 号 900000 100000 800000 后现代城百子湾路 16 号 600000 35000 300000 金港国际西大望路 19 号 280000 100000 0 合计合计合计合计 4702600 4702600 4702600 4702600 982600 982600 982600 982600 2490000 2490000 2490000 2490000 第四章区域市场分析『东环 18 二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问 23 万平米。在售项目的潜在供应约有 249 万平米,市场潜在供应量也很大。在项目规模上, 50 万平方米以上的大规模项目有 4 个,总规模达到 369 万, 占区域总规模的 %。其中在售规模共 41 万,占区域总在售规模的 %。除了九龙花园外,其它 3 个项目都有很大的潜在供应,潜在供应量为 224 万, 占区域在售项目潜在总量的 90 %。可见,区域的现状和潜在供应量主要来自几个大盘。?潜在供应表 4-3 区域潜在项目供应注: N/A 表示调研资料未得到区域潜在供应量超过 300 万,其中在售项目的后期供应约有 249 万。未推出的项目有三个,都距本地块很近,其中苹果社区即将推向市场,预计开盘价 650 0 元(精装修),首期推出的是“青苹果”小户型部分,一居 60 平米左右,二居 70-90 平米。后期的“红苹果”以 130 — 180 平方米三居—五居为主, “转基因苹果”以 200 — 3000 平方米的商住为主。苹果社区规模大,配套设施较完善, 以小户型低价入市,对本项目威胁较大。其它两个地块,一块在项目南侧, 预计也将开发为住宅。物业名称物业名称物业名称物业名称详细位置详细位置详细位置详细位置发展商发展商发展商发展商潜在供应(平方米潜在供应(平方米潜在供应(平方米潜在供应(平方米) ) ) ) 风度柏林西大望路 26 号融利达房产公司 90000 富力城广渠门外大街北侧北京富力城房地产开发有限公司 1140000 非常生活国贸桥南 300 米北京天相房地产开发有限公司 160000 珠江帝景西大望路甲 23 号北京珠江合生创