文档介绍：目录
第一部分:宏观市场分析 2
一、长沙市城市概况及发展定位 2
二、长沙市经济运行概况 2
三、社会消费情况 2
第二部分:长沙市商业市场分析 2
一、长沙商业概况 2
二、长沙市商业业态分析 2
三、长沙商业地产现状及发展分析 2
第三部分:项目地块解析 2
一、项目周边区域调查 2
二、项目简介 2
三、用地条件分析 2
四、项目的SWOT分析 2
五、项目综合评价 2
第四部分:项目定位 2
方案一:传统商业模式 2
方案二:创新商业模式 2
第五部分:财务分析 2
一、项目开发建设进度安排 2
二、投资估算及资金筹措 2
三、方案一经济测算分析 2
四、方案二经济测算分析 2
关于项目招商部分的思考 2
第一部分:宏观市场分析
一、长沙市城市概况及发展定位
(一)长沙市城市概况
1、地理概况
长沙位于中国东南部,湖南省东部偏北,湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111º53′—114º15′,北纬27º51′—28º41′。其东临江西宜春地区和萍乡市,南接株洲、湘潭,西连娄底、益阳,北抵岳阳、益阳。
长沙处湘江水系,境内有流入湘江的支流15条,其地形呈盆地状,围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原,东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里,南北宽约88公里。2004年,,,建成区面积189平方平方公里。
2、属性特征
长沙是湖南省的省会,是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心,也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡,又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施,处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。
3、历史文化特征
有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史,长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是:古人按星宿分野,与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙,故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所,秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等,明清名为“长沙”,1922年定为湖南的省会,1933年正式设市。
长沙自古人文汇粹,贾宜贬居之地,朱熹讲学之所,闻名天下的岳麓书院更是有千年历史,长沙有各类学校3761所,其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。
4、自然环境
长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部,距海较远,受冬夏季风转换,地势向北倾斜等因素的影响,冬冷夏热,四季比较分明。ºC,年平均日照时数为1677小时,年降水量为1390毫米。
5、行政区划、人口
,%。,%,,。%,。
6、长沙市与其它重要城市/区域的空间关系
长沙在“沪港渝大三角”的经济圈中具有不可小视的区位优势,规划中的重庆—上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市8小时物流圈的交汇点;即将建设的武汉—广州高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中。过去长沙物流成本过高形成的困境将得到极大缓解,城市资本竞争力迅速提升。受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响,长沙的比较优势大为提升。
另外,长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出:它比郑州、武汉等城市群更靠近珠三角经济圈,是支撑港澳地区、沿海(江)开放地区发展的后方基地,在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具有不可比拟的优势。
可以说,长沙的区位优势正在凸现。
(二)长沙发展定位与城市规划
1、现有城市布局与发展现状
(1)城市性质
2003年以前长沙的城市性质为全国历史文化名城、湖南省省会,全省政治、经济、文化、科技中心。目前而言,长沙的城市特色不明显,不像有的城市特色鲜明,如港口城、汽车城、旅游城等,可以说长沙是商贸业较发达、消费水平较高、加工业实力不强的有深厚文化底蕴的综合型大城市。
(2)城市规模
通常而言,城市规模包括人口规模、用地规模和经济总量规模。2004年底,,,建成区面积189平方公里。2005年底,,,全市经济总量(GDP),人均GDP23968元。
(3)城市布局
2003年以前的城市布局为:“完善城市主体,发展两翼两组团”。一主体为城市旧城区周围集中联片发展地域;两翼指马坡岭泉塘为东翼、望城坡天