文档介绍：世联-无锡坊前项目整体定位和整体发展战略报告
无锡坊前项目整体定位与发展战略报告
谨呈:无锡市江南大世界投资发展有限公司
目录
第一部分
整体定位与发展战略() ……………………………P3~P210
第二部分
终稿汇报补充研究()………………………P211~P262
第三部分
关于日本人公寓和社区学校的补充研究()………P263~P280
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向
客户的目标
通过本项目的开发在2年内实现100万/亩取地成本的回收
首期启动后实现利润价值最大化
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
项目地块技术指标:
用地性质:住宅+商业,总占地面积778亩+115亩,,取地成本100万/亩,商业面积暂定6万平米。
项目区位
位于无锡高新技术开发区与锡山区政府所在地东亭交界处,沪宁高速与锡沪路、太湖大道交界处。
项目周边
地块东与新世界纺织服装城接界,西为OBI、红星·美凯龙、塞维拉商业广场等大型家居建材商城,麦德龙仓储式超市,西南2公里为无锡国际学校。
项目研究工作的阶段划分
2004/10/18
2004/11/21
第二阶段
启动区策略
第三阶段
营销战略
工作
最终成果
区域(无锡及周边区域)宏观经济背景研究
无锡市(以新区和东亭为重点)土地市场、房地产(住宅、商业)市场调研
对政府官员、专家及消费者深度访谈
目标消费者问卷调查
项目的优劣势分析和价值判断
项目战略方向制定与整体定位
项目的经济测算
无锡市房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略(中稿)
提交整体报告(终稿)
根据客户建议深化研究,完善报告
2004/12/3
至今工作
第一阶段(终期)
提交终稿
第一阶段(中期)
项目整体定位与发展战略
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景分析
锁定部分市场的集中分析
其它基础分析
项目周边及地块勘察
无锡市新区经济情况
无锡新区发展现状
无锡新区总体规划
无锡市房地产住宅、商业市场状况
3位政府官员
具体分属机构:
新区规划局、工商局,市房产交易中心
120份目标消费者问卷调查
新区、东亭住宅市场情况
全市商业网点分布、商业市场情况
地产专业人士4位
房产销售主管2位
目标消费者深度访谈15位
调查各区域重点楼盘36个
案例借鉴
地块价值分析的结果
经济效益分析
最优容积率与物业配比
定价的市场支撑条件
发展战略与定位
地块解析和界定
宏观经济背景分析
各区域住宅与商业供求情况分析
新区经济、产业、人口背景分析
消费者经济能力与投资取向分析
目标市场的竞争分析
片区消费者构成、消费者价值取向和置业倾向的分析
无锡商圈历史形成与现状分析,项目商业定性分析
项目整体实现的机会点分析
本报告的研究思维导图
大盘成功开
发模式研究
客户分析
发展战略
项目界定
容积率测定
经济测算
竞争分析
项目定位
启动区策略
项目解析
提出问题
客户构成
消费特征
商业定位研究
社区商业
对外经营性商业
住宅定位
核心竞争力
物业类型、功能配比
项目界定
项目解析
项目所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区,在长三角经济圈中处在中心位置
苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼,是上海大都市圈的有机组成部分。
发达的高速公路及轨道交通网络,使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。
而无锡又处于苏锡常都市圈的核心部位,距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。
南京都市圈
苏锡常都市圈
杭州都市区
宁波都市区
上海核心区
资料来源:无锡市城市总体规划概要
本项目处在无锡城市主导发展方向之一的东联区域
南拓——开发建设滨湖新城,城市未来的主导方向
北展——将堰桥地区建设为惠山区的新城区,并加强与江阴的联系
东联——整合东亭与主城区的空间、道路网络
西优——以太湖山水为主体,优化城市的旅游、休闲用地
在无锡市城区“七片一带”的总体布局结构中,本项目处于以工业、居住、商贸物流为主的高新区和综合区交界处,规划人口与现状人口缺口大
城中区:以居住和生活服务为主,承担行政、商业、金融、文化等综合职能。
滨湖新城:教育、科研、体育、旅游服务和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区。
蠡溪区:以旅游居住商贸体育为主的综合区。
新区:以工业、居住、物流为主的综合区,是无锡最主要的高新技术产业区。
东亭区:以工业、居住、商贸为主的综合区。
山