文档介绍：商品房开发贷款项目 评估实务公司业务部刘梦雷1、房地产开发贷款是一种用于企业流动资金的固定资产贷款。理由:楼盘=开发商产品。开发资金反映在流动资产科目2、企业对银行贷款的需求要求快、银行对企业还款也要求快的特点。3、贷款期限短,但手续相对复杂。4、还款来源:房地产开发贷款和一般固定资产贷款区别评估原则评估依据评估内容和要点评估流程案例内容提要一、评估原则客观原则公正原则科学原则严谨原则风险防范原则二、评估依据我国房地产法律法规体系:法律、行政法规、地方性法规、技术规范等我行的内部制度:规范商品房开发贷款评估管理的相关文件评估过程中获取的信息:借款人基础信息、项目信息、征信信息等总行2003年6月印发的《商品房开发贷款评估暂行办法》(农银发【2003】103号);总行2009年10月印发的《固定资产贷款管理办法》《项目融资业务管理办法》(农银发〔2009〕417号);总行于2010年3月印发的《商品房开发贷款管理办法》(农银规章[2010]48号)法律:《房地产管理法》、《土地管理法》等;行政法规:《房地产经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等;技术规范:《房地产估价规范》等三、评估流程评估准备阶段(包括初步审核和评估资料的搜集工作)组建评估小组(一般由省、市、支三级行客户部门的人员组成)进驻现场评估(企业现场、项目现场、担保人及担保物现场)制定评估计划(制定评估预案,拟定访谈提纲,确定评估重点)形成评估报告(章节分工,汇总报告初稿,经领导审阅完善后,形成报告终稿)三、评估流程——评估准备阶段一、评估前的初步审核1、项目在经济上是否可行(楼面地价+建安成本+其他费用<同类项目市场销售价)?楼面地价=土地出让金总额/按容积率计算的建筑面积=土地出让单价/项目容积率建安成本=同品质楼盘的一般建安标准(如哈尔滨多层住宅:1600元/m2、高层2100元/m2)其他费用=财务费用+管理费用+销售费用、销售税费等(一般700元/m2)三、评估流程——评估准备阶段一、评估前的初步审核2、开发企业和项目是否符合我行准入标准,准入依据:关于印发商品房开发贷款客户分类标准和客户分类名单的通知(农银办发【2009】717号)黑龙江省分行关于2010年城市房地产信贷业务的准入意见(农银黑办发【2010】242号)客户及项目总行标准(农银办发【2009】717号)省行标准(农银黑办发【2010】242号)有开发经历的非集团客户开发资质三级及以上;二级及以上,且连续经营商品房开发3年以上;信用情况AA级(含)以上,无不良信用记录;AA级(含)以上,无不良信用记录;资产负债率不高于75%;低于60%;上年末所有者权益不低于5000万元;近三年逐年增加,且上年末在1亿元及以上;累计开发面积5万平方米(含)以上;15万平方米以上;管理者从业年限不低于3年;不低于3年;经营性现金流近三年累计经营性现金净流量大于零;新建的非集团客户开发资质暂定级(含)以上信用情况AA级(含)以上,无不良信用记录;资产负债率不高于75%;上年末所有者权益不低于5000万元;管理者从业年限不低于3年;控股股东满足有开发经历的非集团客户标准项目标准开发面积10万平方米以上;用地性质出让性质,且缴清土地出让金;四证取得至少取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;资本金比例至少达到35%三、评估流程——评估准备阶段一、评估前的初步审核3、贷款投向是否符合我行要求:文件依据:关于印发《中国农业银行房地产行业信贷政策》的通知(农银发【2010】78号)关于加强房地产信贷业务管理的通知(农银办发【2010】534号)具体要求:投放区域上:经济发达、房地产市场较为成熟的省内大中城市客户选择上:总分行级优质客户、年度房地产百强企业、省内房地产龙头企业贷款项目上:重点投放地理位置好、有一定规模的普通商品住房、还款来源有保障的保障性住房开发贷款,审慎介入商业用房开发项目,严谨介入新建的别墅、低密度等高档住宅小区某一综合用房项目确定住房与商业用房的原则:(60%和40%)