文档介绍：物业管理公司是企业其服务是“受委托按合同有偿服务”
物业管理公司是企业其服务是
“受委托按合同有偿服务”
——对笔架山庄索赔案一审判决的质疑
郑州市物业管理协会武风翔
2001年6月14日河南省《大河报》刊登一篇由深圳市闫晚生、张文惠二位发来的报道,主要内容是深圳一业主在住宅区内被害,深圳市罗湖区人民法院判决物业管理公司赔偿10万元。看后颇有疑虑。特提出浅见,请业内业2>外法律专家指正。
我认为,此案情并不复杂,如此判决,可能是法院还不太清楚物业管理行业。如果这一判决能够成为终审,首先它将与物业管理公司的性质相悖:物业公司是企业,不是事业更不是政府或执法部门;因此,它没有负责小区业主的人身、财产安全的职能,它只有承担小区公共秩序的维护和协助公安机关搞好自治管理的义务;其二与物业公司特点相悖:物业管理是在业主自治自律的前提下,聘请物业公司为其提供服务,即物业公司的服务活动是“受委托,按合同,有偿服务”,无委托即无服务对象,无合同即无服务内容,无偿即无企业的生存,所有的收费都体现在合同中规定的具体内容,无收费即无服务,无服务即无责任,一切活动以合同为准;其三与物业公司的职责相悖:就目前所有涉及物业管理的法律、法规、条例、规定、制度、办法等,都对物业公司的服务范围作了明确界定--是对业主的“公共性”、“共用性”、“共有性”的财产进行维修、养护和管理,均没有人身、私有财产和保镖、保险、保管的职责。尤如***、放火、盗窃等都让公安部门承担赔偿责任,谁还肯当公安局长?公安机关还可能存在吗?
这一判决,还与法理、法律和法规不符。从法理上说,民法原理中的赔偿依据是侵权和违约。侵权要具备四个要件才能主张赔偿:一是有侵权行为,二是有侵权主体,三是有损害结果,四是侵犯行为与侵权损害有直接因果关系。而本案中的明某被害,其侵权行为、侵权主体均不是物业公司,而是黄珂和冯俊杰二罪犯,所以被害人家属向物业公司提出索赔,不符法理原则;从违约角度说,物业公司并没有违约,因为违约责任的成立,必须符合如下条件:一是双方须有约定,二是约定一方不履行约定时,另一方可主张约定,有损失时就可主张赔偿。然而本案罗湖区法院判决物业公司赔偿的依据仅仅是:“被害人自交纳了物业管理费之日起,就与物业公司建立了事实上的服务合同法律关系,物业管理应该履行保护被害人的人身、财产不受非法侵害的义务”。这种定论与理与法不通,任何法律目前都没有这样规定:“凡合同都具有对人身、财产保障的法律关系”,而《中华人民共和国合同法》中明确规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”,“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事物。”
本案中,被害人与物业公司之间没有特别约定(如保镖、保险、保管等契约),只有物业管理服务委托合同,而委托合同确定的双方权利、义务中,又没有保障人身、财产安全的义务约定,只有保安服务的约定。这保安服务的约定可能就是法院判决物业公司赔偿的唯一理由。
我们先假设保安服务的内容包括保镖、保险、保管的义务,那么这就需要业主的密切配合,如业主行踪的近身保护,业主财产的申报、清点、盘查、移交等,保安服务人员的入户检查、对财物的控制、服务费用标准、如有损失赔偿金的额度等特别约定。就目前来说全国还没有这样做的实例,因为这样做对双方都免为其难,而判决物业公司赔偿10万元的本案,