文档介绍：【说明】请在认真阅读教材和培训的基础上结合使用本复****资料第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资管理对象:收益性物业服务对象:业主或投资者管理特点:策略性价值管理一、房地产投资的概念【要点1-B】定义:以获得未来的房地产资产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的主要目的是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资,投资者可以(1)获得作为房地产业主的荣誉(2)获得较高的收益和资本增值(3)还可以降低其投资组合的总体风险(4)抵抑通货膨胀的影响二、房地产投资的形式【要点2-A】房地产投资直接投资间接投资房地产抵押支持证券房地产投资信托基金房地产企业债券、股票置业投资开发投资(一)房地产直接投资【要点3-A】定义:指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作1、房地产开发投资从购置土地开始、获取开发利润通常属于短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时,,以获取物业所有权或使用权为目的其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产),也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)目的:自用(生产和经营);出租置业投资者则从长期投资的角度出发,希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益(二)房地产间接投资【要点3-A】指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不直接参与房地产经营管理工作房地产间接投资的具体形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票购买房地产投资信托基金(REITs)的股份房地产抵押支持证券(MBS)三、房地产投资的特性(7条)【要点4-A】1、位置固定性或不可移动性最重要的一个特性。区位、净租金水平、整体升值潜力2、寿命周期长(40年以上)经济寿命:经营收益大于等于运营成本(净收益≥0):(加速折旧)房地产的经济寿命与其使用性质相关。(1)一般来说,公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年,(2)工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年,(3)银行、零售商业用房的经济寿命是50年…3、适应性投资者调整房地产使用功能的方便程度(餐馆→写字楼,特殊厂房→标准厂房)房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的4、各异性没有完全相同房地产这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面5、政策影响性房地产投资容易受到政府政策的影响政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更,均会影响房地产的市场价值、房地产投资6、专业管理依赖性指房地产投资离不开专业化的投资管理活动专业服务(规划设计/工程管理/营销/估价/会计/律师、物业管理等)7、相互影响性指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响例如(市政建设/轨道交通/城市规划等)四、房地产投资的利弊【要点5-A】1、有利之处相对较高的收益水平;能够得到税收方面的好处;易于获得金融机构的支持;能抵消通货膨胀的影响;提高投资者的资信等级。2、不利之处:流动性很差;投资数额巨大;投资回收期较长;需要专门的知识