文档介绍：预期你的利润预期你的利润---如何计算商业投资回报率---如何计算商业投资回报率??任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。没人做。??投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率常主要是看该物业的投资回报率??对于投资者来说,能够科学、客观的判断其投资对于投资者来说,能够科学、客观的判断其投资回报的长与短,大小与否,是其进行保证平稳资回报的长与短,大小与否,是其进行保证平稳资本运作的关键。本运作的关键。??那么商铺投资收益率怎么计算呢?对此,我们在那么商铺投资收益率怎么计算呢?对此,我们在此,简单介绍一下商铺投资回报率算法此,简单介绍一下商铺投资回报率算法第一种算法--租金回报率法第一种算法--租金回报率法??公式= 公式= ??(税后月租金-按揭月供款) (税后月租金-按揭月供款) × × 12 12 /(首/(首期房款+期房时间内的按揭款) 期房款+期房时间内的按揭款) 考虑了租金、价格和前考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广, 报率分析法适用范围广, 可估算资金回收期长短。可估算资金回收期长短。优、缺点分析优、缺点分析未考虑前期的其他投入、未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理的片面性,不能作为理想的投资分析工具。想的投资分析工具。优点缺点第二种算法--租金回报率分析法第二种算法--租金回报率分析法??公式= 公式= ??(税后月租金-每月物业管理费) (税后月租金-每月物业管理费) × × 12 12 / / 购买房屋总价购买房屋总价??这种方法算出的比值越大,就表明越值得这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。投资。考虑了租金、房价及两考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是种因素的相对关系,是选择选择““绩优地产绩优地产””的简捷的简捷方法。方法。优、缺点分析优、缺点分析没有考虑全部的投入与没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具对按揭付款不能提供具体的分析。体的分析。优点缺点第三种算法--内部收益率法第三种算法--内部收益率法??房产投资公式为: 房产投资公式为: ??累计总收益/累计总投入=月租金累计总收益/累计总投入=月租金× ×投资投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+ 期内的累计出租月数/(按揭首期房款+ 保险费+契税+大修基金+家具等其他投保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率部收益率??上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出。虑中介费支出。内部收益率法考虑了投内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则计算,而内部收益率则是按复利计算。是按复利计算。优、缺点分析优、缺点分析通过计算内部收益率判通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。涨跌是个未知数。优点缺点第四种算法--简易国际评估法第四种算法--简易国际评估法??基本公式为: 基本公式为: ??如果该物业的年收益如果该物业的年收益× × 15 15 年=房产购买价, 年=房产购买价, 则认为该物业物有所值则认为该物业物有所值??这一国际上专业的理财公司评估一处物业这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。的投资价值的简单方法。??以上是四种投资回报率算法简单介绍,下以上是四种投资回报率算法简单介绍,下面我们以示例来说明一下业内普遍的一种面我们以示例来说明一下业内普遍的一种投资评判方法投资评判方法