文档介绍：国窖明城营销企划案
 
前  言
第一部分、项目SWOT分析
第二部分、项目定位
第三部分、产品修正建议
第四部分、价格策略
第五部分、广宣策略
第六部分、营销推广策略
第七部分、项目财务评价
 
 
 
 
前  言
 
项目开发的成功与否决定了企业的生存和发展,因此行之有效的项目推广,既能为企业带来丰厚的利润,更能为企业塑造良好的品牌形象。
本报告结合了自身各项资源优势,进行了有效的合理配置,充分的利用了国窖企业文化资源,初步实现了酒类品牌向地产品牌的延展,并在推广上综合了项目顾问团的多方意见,对项目的宣传推广上进行了深入细致的研究,得出了较为适合本项目操作的各项结论。
但报告中因诸多客观因素尚未确定,未来市场的变化难以准确预测,诸如项目工期和财务计划的不确定性因素、市场状况的变化尤其是建材市场形势的不断变化、未来周边潜在竞争项目的发展状况等等,因此,其所涉及的相关部分仅为设想和建议,具体操作执行应根据当时的市场条件进行确定。
 
 
第一部分、项目SWOT分析
 
一、项目的优势
1、板块优势
l       高新区全市人均GPD最高的强力经济支撑;
l       项目所在地区域及石桥铺老街片区的规划建设,将是高新区未来10年的发展方向,即项目的开发建设将会得到政府的大力支持;
l       项目处于重庆市一环与二环之间,按城市的发展规律看,通常为批发经营为主的建材、机电、家具等专业市场,与项目商业物业的定位基本吻合。
2、交通优势
l       项目处于城市主干道石新路,临街面长达100余米,对于建材经营的交通组织方面优于八益建材老市场;
l       距石桥铺转盘仅几百米远,随着石桥铺交通大循环的成熟和老街片区的改造,项目距石桥铺中心交通枢纽的距离感将不复存在,与各城区之间连接的交通优势更加突现;
l       项目距陈家坪高速路入口距离较近,可直接连接成渝、渝长、渝合等高速路,是目前城区各大建材市场与高速路连接最方便的建材市场;
l       高新区是重庆各城区与成都方向连接最方便的区域,本项目市场对于成都方向区县的辐射较其他市场有得天独厚的优势。
3、街区功能优势
l       专业市场多,易形成聚集效应
石桥铺至老顶坡一带为自发形成经过多年经营的专业批发市场,主要为摩汽配、建材、五金等批发为主的专业市场,经多年经营,已形成一定的规模和经营氛围,易形成聚集效应。
l       紧靠的八益建材市场、玉灵洞建材市场已经营七八年,且都经营良好,建材市场的地位已根深蒂固。方便了本项目对建材经营的人流物流引导。
 
4、项目潜在优势
l       近两年重庆房地产的高速发展,直接带动建材市场的繁荣;
l       泸洲老窖集团上市公司的实力是本案市场经营运作的强力后盾保障。
 
小结:
我们认为项目的核心优势在于以下几点:
较佳的地理位置和良好市场氛围
企业资源丰富,易进行造势行为。
 
二、项目的劣势
1、         区域认同问题。
本项目虽然距石桥铺交通转盘较近,但在人们的传统认识中,项目位置与新桥方向为同一板块,主要的辐射面为新桥方向,直接影响了项目在人们内心价值感的提升。
如何引导消费者的项目价值认同和投资行为将是在实际推广中需要缜密考虑的问题。
2、          由于项目分为A、B两部分,形成平面断列,不能整体经营,两部分之间除与其他市场之间的竞争外,相互也存在着竞争。对未来项目营运整体计划及人气上有一定的影响。
3、          八益建材市场长期稳定的经营状态短期内难以撼动。
4、          项目周边配套性服务设施较差,项目要吸引目标客户和投资者的关注,尚须在配套服务上狠下功夫。
小结:
本项目运作的关键在商业部分的运作,主要吸引商铺投资和经营客户,对于本区域而言,此类投资行为需要不断的加以引导,民间资本方能释放。
 
三、项目机会点
1、          项目位置为重庆市和高新区未来10年的重点发展区域,二郎科技新城已全面启动,且本案紧靠二郎城规划的商务居住区。石桥铺老街的进一步改造将使项目区域市场加速上升,项目的升值空间将会更加突现。
2、          随着二郎新城的进一步建设和周边其他项目的相继形成,未来本区域将是高新区又一居住、商贸及办公区之一,聚积大量私营个体商业机构,目标客户群体扎堆明显,对本项目的潜在购买欲望转化为实际购买行为的效率和速度给予项目足够的支撑。
3、          自今年上半年以来,商业地产大量兴起,媒体炒作力度加强,投资者的投资意识普遍提高。
小结:
在迎接及捕捉市场机会点之前,还需细化运营目标而精准命