文档介绍：淄川地块可行性报告项目地块周边环境分析(Ⅰ)项目土地性质调查项目地理位置:项目地块位于淄博市淄川区杜坡山规划区,西邻淄川奎盛公园,北邻淄川区城区主干道松龄东路,南邻淄博矿业集团,占地面积2998平方米(),设计建筑面积6000平米。项目周期14-18个月。目前地块上不存在任何建筑物及农作物,为净地,免除了拆迁的麻烦。(Ⅱ)项目周边环境调查生态环境:①自然景观:西邻淄川区奎盛公园,是杜坡山生活区最后的依山地块,环境安静优雅;东临蒲松龄故居,有聊斋园、狐仙园;②环境污染:项目周边无任何厂矿;③治安环境:该地区民风淳朴,治安情况良好。(Ⅲ)项目地块交通条件调查周边交通现状条件:项目北靠淄川区城区主干道松龄东路,南有淄博矿业集团(淄博市矿务局)及杜坡山路(城里大街东段),交通便捷顺畅。(Ⅳ)项目周边市政配套调查1、购物:新兴超市,矿务局生活区市场,洪山集,新开超市,银座淄川店;2、餐饮:花苑大酒店(4星)、海天大酒店、蒲泉大酒店(4星);3、教育:矿务局二中、淄川一中、淄川二中、实验中学、矿务局技校实验小学、实验幼儿园,矿务局幼儿园;4、医疗:矿务局中心医院、淄博市中医院;5、文体:鲁泰体育场(原东关体育场)、李梓源(国家级大师)艺术中心、张广庆(国家级大师)内化研究院;6、银行、邮局:交行、工行、建行、农行。(Ⅴ)项目用地综合分析从地理位置分析,该地块在淄川区属于中等地带。从周边发展状况分析,随着近几年的建设发展已逐步形成新的居住区,生活配套设施较完善,人文环境优良,客源基础相对稳定。项目地块SWOT分析(Ⅰ)项目地块的优势(S)①地块相对较小,项目周期短;②毗邻电业公司新宿舍区、矿务局北山生活区;③交通便利;④周边城市配套齐全,环境优雅安静;⑤淄川购房者比较认可多层、大户型、车位充足、物管良好的楼盘。(Ⅱ)项目地块的劣势(W)①地块相对较小,施工难度相对较大;②因靠山土方费用较高;③规划需要重点考虑因素较多。(Ⅲ)项目地块的机会点(O)①环境好。②周边城市配套齐全,交通便利。③初步规划为4-5层(带阁楼),不受多层18米楼高限制,;④户型以100-170平方米为主;⑤全地下或半地下停车场(包括车库储藏室);⑥项目体量小,单独针对中高层消费者。(Ⅳ)项目地块的威胁及困难点(T)①国家房地产调控政策的负面影响,房地产宏观调控政策环境不明朗,限购令阴影笼罩二、三线城市,后期不排除有大的调控政策出台的可能性;②银行信贷政策从紧趋势明显,按揭贷款迟滞;③2011年下半年市场放量较为集中,市场竞争较为激烈。项目地块可操作性分析(Ⅰ)消费者购房考虑因素对于任何房地产项目开发者来说,消费者购房因素是必须研究的。目前,在淄川市场排名前4位的主要因素依次是:价格、地理位置、环境、房型。所以除常规考虑项目立项、规划、设计、广告、定价、销售、售后服务与物业管理这些市场营销的重要内容以外,在以后的项目进展过程中也要着重考虑以上四点。(Ⅱ)项目市场定位1、项目类比楼盘调研①华侨城中央大宅项目名称华侨城中央大宅开发商山东中润集团淄博置业有限公司地理位置中润大道1号(中润大道北世纪路东)物业公司顾问:㎡户数95均价毛坯15000精装20000总价毛胚550-850万精装700-1200万共推房源41套销售率75%/㎡/月交付标准毛坯/精装修绿化率60%主力户型主力户型:E(353㎡)、J(458㎡),销售电话3556666/3558888面积区间353-570平米工程进度现房硬件设施中央吸尘系统;中水回用系统;采暖设备,分室控温;中外合资三菱重工空调系统项目其它情况华侨城内的景观规划做的非常好,15个组团拥有14国景观风情。主入口区域设有大型的标志景墙,高大的热带棕榈、低矮的树阵,常绿及落叶乔木的组合,绚烂的花草及多层次花灌木的烘托,精心设计的树池、景观藤架及灯光系统。植被丰富,上百种热带植物、落叶乔木、棕榈、红枫、广玉兰。四条绿色带围合成一个欧风庭园。其中央95栋独栋别墅用水景围合,在社区内部另设一层门禁,单独配置安保系统,充分保障业主的安全性、私密性和尊崇地位。配套项目配套:高端会所、星级酒店、双语中小学、幼儿园、大型超市及综合商业。目前,会所仍作为售楼处;星级酒店已建成,还未招商;大型超市新玛特、综合商业已投入运营,幼儿园、中小学等也将建成使用。周边配套:八音河幼儿园、利群超市、莲池医院、义乌小商品城、银行。销售进度目前仅开发41栋,推出以来,推广较少,主要靠自然销售和老客户介绍,已销售大约30套左右。备注客户群:基本上都是私营企业主,区域以张店为主,其次是临淄、桓台、淄川。核心卖点:地段:城市纯独栋别墅;产品:纯独栋;景观:环岛水景中润华侨城作为淄博的超级大盘,开始开