文档介绍：:本次估价对象位于陕西省汉中市洋县马畅镇双庙村的一栋农家自居房。该房屋共有2层,建筑面积合计180平方米,附带一个150平方米的庭院,土地使用权面积合计260平方米。:估价对象房屋已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,无权利瑕疵。3房产实物状况.土地状况:房屋位于陕西省汉中市洋县马畅镇双庙村。基地形状、地势:地形近似矩形,形状规整,地势平坦,为汉中盆地地区。地质、水文:地质、水文条件无不利影响,满足建设要求。开发程度:该地区达到 “五通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通讯,场地平整)。建筑物和地上附着物状况:估价对象所在建筑物为两层自居房一栋。钢筋砖墙结构,建于2008年夏季,工程质量较好,外立面贴红色花纹瓷砖,窗部为淡绿色铝合金窗,外观简约大方,配备有1台美的空调,配电、通讯以及相应设施设备齐全。南北方向的正房总高2层,东西方向的侧房1层,每层高为3米。房内有齐全的家具设备。 本次评估该房屋的正房,建筑面积合计180平方米,各层实物状况和建筑面积基本相同。每层一个客厅和4个卧室布局,局部有铝合金隔断,地面面、室内铺木地砖,墙面乳胶漆粉刷,楼顶为现浇楼板,装饰木门、铝合金窗,卫生间墙地面铺瓷砖,卫生洁具齐全。维护保养状况较好,属基本完好房,目前全部房间自用,使用状况正常。区位状况该区地处汉中盆地东南地区的洋县,南频汉江河依,北有绵延的秦岭山脉,东距城固县,西邻自然风景优美的旅游胜地佛坪县。历史悠久,经济繁荣。交通便利,有多条交通干线,108国道穿越此区。经济较为繁荣,有多个贸易集市。该地主要从事农作物的生产,如水稻,玉米,花菜,小麦等,也是经济作物“柑橘”的主要生产地,是有名的“桔园之乡”。该地区的旅游资源也较为丰盛,有张骞、蔡伦、张良等历史人物的故居。且近年兴起的“汉中市油菜花节”也使此地的旅游业大为发展。、评估基准日   二零一四年四月二日 评估原则1、合法原则       2、替代原则       3、最高最佳使用原则       4、估价时点原则       5、客观、公正、公平原则 评估方法由于,该房屋为自己居住,不对外出租,所以并没有什么收益。若采用成本法,则牵涉的相关材料和信息较多,由于资源有限,许多物料的价格无从得知。经相关的咨询和市场调查,该农村地区内有许多类似房屋在近一两年内的交易实例较多,因此本次估价拟采用市场比较法。 所谓市场比较法,即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价计算过程1、选取比较案例 根据估价对象房屋的基本情况,通过市场调查了解,收集了与估价项目有关的市场交易实例若干个,同时,根据相关替代性原理,按用途相同或相近、地区相同、估价时点接近、交易情况正常的要求,选取了如下三个比较案例:案例房屋名称楼层面积交易价格(元/平方米)、对比比较因素及确定比较