文档介绍：《佛山“三旧”项目拓展经验交流》
佛山房产公司 2010-06-11
目录
导入语
一、旧改政策解读
1、“三旧”改造范畴
2、政府层面自身要求—科学规划,统筹推进“三旧”改造
3、“三旧”改造主要操作模式
4、“三旧”改造政策扶持
二、佛山旧改研究及实例
1、佛山主要旧改进展与规划
2、房地产开发获取土地方式
3、与村集体旧改合作模式简述
4、以集体用地旧改合作项目为例的介入基本流程
5、村集体建设用地完善土地手续需注意的事项
6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明
7、税金规避
三、提炼:旧改项目拓展关注重点
佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市,从2007年开始即在全市大力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作,目前已取得一定经验并得到了全面铺开。
政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施,使各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造意愿强烈、待整治存量大等特点,亦给开发商通过三旧改造方式取得房地产开发项目提供了契机,增加了开发商获取项目的途径。
该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进行结合分析,提炼出在“三旧”项目拓展中应该关注的重点,引发思考,希望能有所借鉴。
导入语:
一、旧改政策解读
1、“三旧”改造范畴
城市规划建设需要,进行城中村改造的用地;
因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求,进行旧城镇改造的用地;
须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地;
布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄;
城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域;
其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。
布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地;产业“退二进三”企业的工业用地;
国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地;
因城乡规划已调整为商服用地或其他用途,不再作为工业用途的厂房(厂区);
国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村;
佛山市增加部分:
省78号文:
以推进“三旧”改造工作为载体,促进存量建设用地“二次开发”,统筹城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为“三旧”改造提供良好的环境。
政府开展了三旧用地的摸底工作,通过统筹产业发展,加快商贸、物流等现代产业货公益事业的建设,增加生态用地和休闲用地,优化城乡环境。
依据三旧改造规划,政府制定年度实施计划,明确改造的规模、地块和时序,并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的,将纳入土地利用年度计划,依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。
2、政府层面自身要求—科学规划,统筹推进“三旧”改造
3、“三旧”改造主要操作模式
模式一:村集体经济主导,自筹资金进行改造
代表案例:石梁村项目
村方主导自行对其土地进行整合和改造,通过保留或改变原土地性质和功能进行改造开发。有的村自己成立房地产公司进行房地产开发。
模式二:政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发
代表案例:祖庙东华里片区改造项目、澜石片区旧城改造项目
2007年,政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件,由香港瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作,最大限度保证和维护被拆迁人合法权益,维护历史文化街区风貌;通过挂牌交易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。
2009年12月30日、2010年2月22日,通过设置竞买人条件,政府将澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售,交由旧改经验丰富、大型城市综合体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。
模式三:开发商与村集体主导、合作开发模式
代表案例:石头村滨海御庭项目
2006年,石头村实施旧村改造,整合属下8个经济社200多亩土地,以土地入股,引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式,将集体土地转为国有土地,新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民,实行按房屋面积1∶1置换,同时实行由村委会为村民代交物业管理费,并向每户村民提供一个车位等优惠,得到了村民的支持。目前,滨海御庭项目一期已完成,正进行第二期建设。
4、“三旧”改造政策扶持