文档介绍：黄浦滨江高端项目户型与配套解析
类居住(销售) + 办公(持有)
本案定位方向
如何做?
定位透视——类住宅
S
W
一线临江,拥有稀缺江景资源
与周边豪宅产品存在竞争
类住宅产品二手交易成本高
解决之道
研究周边豪宅市场,发掘项目机会,寻找长期持有客户。
第一部分滨江豪宅分析
地段
项目
品牌
品质
环境
配套
户型
客户
总价(万)
销售表现
陆家嘴核心
汤臣一品
汤臣
431-597;4R
内地、海外
4300-9500
滞销
中粮海景一号
中粮
308-347;4R
内地(自有资源)
3800-4400
热销
陆家嘴滨江
(一线)财富海景
宝瑞
160-340;2R-4R
内地、海外
800-1400
热销
(二线)世茂滨江
世茂
93-348;1R-4R
内地、海外
600-1800
热销
卢湾滨江
海珀日晖
绿地
240-619;2R-5R
内地
1500-3500
一般
黄浦滨江
华润外滩九里
华润
179-277;3R-4R
内地
1200-2000
热销
绿城黄浦湾
绿城
304-349;4R
内部客户资源
1550-2000
热销
北外滩滨江
白金湾
鹏欣
304/360;3R-4R
内地
1700-3000
滞销
滨江豪宅特征
区域特征:
核心金融区域,世界高端人士云集,受到各类富豪人群的认可与追捧
景观特征:
一线江景景观,可看到外滩景观
楼盘品质:
品牌开发商云集,专业的小区规划,合理的房型设计
总价范围:
高总价,总价段在3800-9500万
户型特征:
400平米以上大户型,三房到四房设计
陆家嘴核心区域
公开时间
2005-10-27
占地面积
20066平方米
总建筑面积
141894平方米
主力面积
431-434㎡、 595-597㎡
均价
160000元/㎡
容积率
总户数
220户
装修状态
精装修
建筑形态
2栋40层和2栋44层的超高层组成
物业费
15元/月/㎡
开发商
汤臣海景花园(上海浦东新区)有限公司
投资商
香港九龙仓集团
物业管理公司
大峰物业公司
陆家嘴核心区域——汤臣一品
户型
面积段
面积合计
面积配比
套数
套配比
备注
四房
431-434㎡
41088
%
95
%
4/2/4
四房
595-597㎡
38740
%
65
%
4/2/5
复式
445㎡
445
%
1
%
复式
609㎡
1218
%
2
%
复式
765㎡
9180
%
12
%
复式
979㎡
979
%
1
%
复式
1209㎡
2418
%
2
%
复式
1239㎡
2478
%
2
%
合计
96544
100%
180
100%
陆家嘴核心区域——汤臣一品
4/2/4 :431-434㎡
4/2/5:595-597㎡
陆家嘴核心区域——汤臣一品
汤臣一品户型设计客厅、餐厅空间较小,扩大了居室的空间范围,这一设计理念过时,市场接受度较低。
真正意义上做到了动静分离,利用较长的过道作为连接,保证了住户的私密性;最小面积段430平米。
户型设计以平层为主,没有附加值。