文档介绍：1 物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业,按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式,对商铺进行统一管理,是目前开发商普遍推行的一种方法,管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的物业管理公司对商铺进行管理,才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金, 归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。一、商铺物业管理理念:商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理, 分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的物业管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。(一)、商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从物业管理公司的统一管理,在法律上确定商铺物业管理公司的管理地位。 1、“统一招商管理”,要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可);营业时间的确定;承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;为整个商铺促销承担的义务;承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;投保范围事宜;是否统一的收银等。2、“统一的营销管理”,有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好 1年 12 个月的营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。 2 3、“统一的服务监督”,有助于经营者间的协调和合作。商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证商铺的高效运转。常见的方式有:指导项目:店铺布置指导、促销活动安排;协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;服务项目:行政事务管理; 监督项目:维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 4、“统一的物业管理”,有助于建筑空间的维护和保养。商铺的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面