文档介绍：国信证券2008年二季度房地产投资策略报告
解放思想,阶段性做多地产股
房地产首席分析师:方焱
2008年04月杭州
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主要观点主要观点
•行业评级: 谨慎推荐
•廉价房政策有利于行业长期健康发展,对商品房市场冲击有限
•房价仍将保持稳步向上的态势,但涨幅回落
•房地产需求旺盛, 未来销售前景乐观
•主流公司08业绩仍将保持高速增长
•目前主流地产股估值水平有吸引力
•投资策略: 标配地产股,目前是建仓地产股的较好时机
品种策略: 重点配置一二线龙头股, 兼顾概念
推荐品种: 万科、保利、华发股份、华侨城、天鸿、泛海、上实
地产H股: 中国海外、富力地产、华润置地、绿城、雅居乐
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目录
z 政策及趋势
z 谨慎看好地产股的理由
z 投资策略:标配,首选龙头兼顾概念
z 重点公司盈利预测及投资评级
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zz政策及趋势行业属性判断
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一、一、调控是常态调控是常态
(一)、行政政策措施
国发〔2007〕24号文,即07年8月13日发布《关于解决城市低收入家庭
住房困难的若干意见》
(二)金融方面
银发359号文,即人行银监会2007/9/27 <关于加强商业性房地产信贷
管理的通知>
解决城市低收入家庭住房困难政策体系的纲领性文件
对“国八条”和“国六点”的深化落实
有利于抑制投资及投机性购房需求,局部地区房地产销售下降,房
价涨幅回落,长期看有利房地产市场长期健康稳定的发展
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影响房地产的十大政策:
文号发布时间
央行121文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 2003-6-1
银发〔2007〕359号央行/银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 2007-9-27
银发〔2007〕452号央行/银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 2007-12-11
国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通
国发[1998]23号 1998-7-3
知
国发[2003]18号国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 2003-8-12
国发[2004]28号国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》 2004-10-21
“国八条”七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》 2005-4-30
“国六条”九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 2006-5-29
国发〔2007〕24号《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 2007-8-13
国发〔2008〕3号国务院《关于促进节约集约用地的通知》 2008-1-3
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二、二、未来政策趋势未来政策趋势
•加大已颁布政策的执行力度
•整顿房地产市场秩序,从拿地到销售各个环节综合整治
•收紧房地产领域的贷款。CPI未见明显回落情况下,信贷不会放松,
预计上半年仍将持续
•加息、升汇: 美国连续降息压缩了中国升息空间,未来紧缩政策将
更多依赖数量型工具和本币升值,预计08年在保持对美元稳步升值
的同时, 对欧元升值会加快
•不动产税:房地产领域基本制度建设和信息建设不完善,房地产评估
机构发育不健全,还涉问题较多;新税种还需讨论立法等程序,所以真
正面向老百姓需要很长时间。方向是先试点、后推广。相当一部分
人将享受减免的待遇;开征此税房价不一定下跌
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三、对行业的三、对行业的影响影响
•短期交易量下降,预计未来一个季度仍难有明显改观,待
政策充分消化后达到新的平衡
•结构性影响不同:对热点城市影响大、二三城市影响小
•部分城市房价涨势将趋缓或下降,但长期向上的态势不变
• 08年开始供给结构会得到明显改善
•行业赢利模式将发生变化,行业平均毛利率将趋于平均化
•行业“洗牌”加剧,品牌企业将获得超常的发展机遇
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四、四、小结小结
• 07年以来一系列政策均是对“国八条”和“国六条”的细化和落实
•房地产调控将是常态,平常心待之
•调控是要保持房地产市场健康、稳定地发展,相当长的时期内房地产
的支柱产业地位不会变
•政府作用是建立廉租房及廉价房市场、规范商品房市场,未来会加
大廉租房及经济实用房的供给
•未来行政手段将掌握在松紧适度范围内,以维持经济增长和分就业
•政策执行会打折扣,所以,调控效果会低于预期
•调控有利于有利于优势企业的发展和行业集中度提高
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zz谨慎看好地产股的理由行业属性判断
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