文档介绍：黑龙江省物业服务收费管理办法文件号:黑价联字[2004]104号  颁布机关:黑龙江省物价局黑龙江省建设厅日期:2007-5-18  第一条  为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》,结合我省实际制定本管理办法。 第二条  本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。 第三条  国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条  省政府价格主管部门会同省政府建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。 县级以上地方政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第六条  全省物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价,非住宅的物业服务收费实行市场调节价。 第七条  物业服务收费实行政府指导价的,由市(地)、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度,报当地政府确定。具体收费标准由业主与物业管理企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费,根据服务内容和质量由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条  物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 第九条  业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制形式确定物业服务费用。根据我省情况,实行政府指导价的暂采用包干制,实行市场调节价的由业主选择实行包干制或酬金制。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用。盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业。其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第十条  实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主委员会同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第十一条  物业管理区域内的物业服务内容 一、实行政府指导价的住宅小区物业服务项目内容包括: 1、清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁、生活垃圾清运及经常性的保洁。 2、绿化养护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、浇水、喷药、更新、保护绿化物生长。 3、保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值勤,维护小区的公共秩序。 4、、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门(含电子门)窗、声控灯日常维护养护,楼内公共蓄水池定期清洗消毒,清疏和维修上下水管道、化粪池。 5、小区内的道路、景点、护栏、路灯(含电费)、公益性文体设施等日常维护。 6、高层楼宇增设的消防、通风、监控管理服务项目。 二、实行政府指导价的住宅非小区的物业服务项目内容包括:屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、基础、楼道内外门(含电子门)窗、声控灯的日常维修,清疏和维修上下水管道、垃圾道、烟囱、化粪池,公共蓄水池清洗消毒及楼内公共卫生的清洁和垃圾清运,高层楼宇增设的消防、通风、监控设备的维修管理。 三、住宅电梯运行费(含电费),可核定到物业服务费用中,也可根据单独楼寓,独立核算,在物业服务费之外另行收取。 第十二条  实行酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答