文档介绍：无形资产—土地使用权评估说明一、委托评估范围列入此次评估范围内的云南滇红集团股份有限公司土地使用权为1宗出让土地、3宗划拨土地,土地面积共计68,。其中出让用地账面价值1,432,,划拨用地无账面价值。二、估价对象描述1、土地位置状况待估的四宗土地均位于临沧市凤庆县,各宗土地的具体位置及宗地情况如下表所示:表一待估宗地状况表序号土地权证编号宗地名称土地位置用地性质土地用途面积(m2)评估宗地四至东南西北1凤国用(2004)第271号滇红生产区凤庆县滇红东路出让工业8,,、办公区凤山镇小北门外42号划拨工业46,(99)字第0077号三岔河茶叶收购站凤庆县三岔河镇划拨工业6,、:评估宗地所有权属于国家;:评估宗地使用权属于云南滇红集团股份有限公司,宗地1为出让用地,宗地2、宗地3、宗地4为划拨用地;:至估价基准日,待估的四宗土地均因贷款抵押,权利人均为中国农业银行凤庆支行,他项权利证号等见表一。3、建筑物和地上附着物状况宗地1:滇红生产区该宗地为新增的生产用地,土地性质为出让用地,至评估基准日地上已建成厂房、办公室、货仓、生产区道路等建筑设施;宗地2:茶科所该宗土地性质为划拨用地,至评估基准日地上已建成滇红茶叶研究所、茶叶试制车间厂房、办公室、职工宿舍、厨房、厕所、花坛绿化等建筑设施;宗地3:滇红生产、办公区该宗土地性质为划拨用地,至评估基准日地上已建成生产车间、仓库、办公室、厕所、招待所、花坛绿化等建筑设施;宗地4:三岔河茶叶收购站该宗土地性质为划拨用地,至评估基准日地上已建成收购楼、萎凋房、办公楼、厕所、厨房、宿舍、烘干房、绿化等建筑设施。三、评估方案与步骤云南滇红集团股份有限公司的土地评估工作,根据评估目的和所确定的评估范围,按照评估组的计划安排,制定了土地的评估方案与工作步骤,内容如下:1、评估准备阶段:要求被评估单位配合做好以下工作:交待意图:我公司的工程技术人员与云南滇红集团股份有限公司的有关人员座谈,听取土地的有关情况介绍,交待评估意图及工作程序与计划,希望共同协作做好本次评估工作。资料准备:按照我公司的资料清单,请被评估单位协助搜集有关资料,为评估工作做好资料准备。开展自查:请被评估单位做好评估范围内土地数量的自查工作,填写土地的评估明细表与调查表。2、评估实施阶段重点做好以下工作:财务核对:首先根据被评估单位提供的土地评估明细表,进行账账、账表、账实核对,发现问题及时向有关人员询问,如有不实立即调整,避免重复、遗漏现象,减少评估工作的失误。权属核实:要求被评估单位提供申报评估的土地使用权证,认真核实产权归属。勘察现场:在做好上述工作的基础上,与被评估单位的管理人员逐项进行实地勘验鉴定,对主要项目进行测量记录。分析解剖:对本次评估的土地使用权依其特征进行分析,选择评估方法。评估计算:根据选择的评估方法,计算评估值。,反复进行综合分析,进行评估价格的全面水平测算,复核评估工作底稿,编写土地评估说明及评估明细表。四、评估依据及取价资料(一)国家有关部门颁布的法律、法规及相关文件1、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);2、全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);3、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过);4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);5、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号);6、“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”(国土资发[1999]433号);7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号);9、《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资发[2000]105号);10、“国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知”国土资发〔2008〕308号;11、《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发〔2008〕3号;12、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例