文档介绍：购物中心商业计划一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握;“人和”是商品在治理上的技巧,包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素,属于建筑策划的范畴。店址挑选适当,占有“地利”之势,广泛吸取消费者促进销售,实现更好的经济效益。城市商业活动是以追求最高利润为目的的,这是商业设计选址与布局的经济原则。同时,顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分,因此,建筑之布局与城市人口分布形状密切相关。城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物,按其相互作用的规模和范畴的层次来分,可分为宏观的社会经济影响,中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业设施的选址应该考虑以下因素:(1)客流规律;(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地势特点;(5)符合城市规划要求。1、客流规划是挑选店址的最重要的因素商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取最大的集合效益,要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以,城市人口分布的空间形状是商业中心形成发展的重要制约因素。(1)相同客流规模的不同地区,因客充的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一样是以购买商品为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这类地区的客流特点一样是速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散。有些时候,除了人口的密度因素之外,人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买****惯的主要因素,必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。(2)挑选店址需要调查分析街道两侧的客流量规模,挑选客流较多的街道一侧。(3)挑选店址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置。(4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还可以在原有路网基础上加以改善开发,挑选有开发前景的区域,开创新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。2、交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业集合与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范畴,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范畴的原则下,选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。3、商业环境挑选店址应考虑设店地点邻近的商店的规模和数量,如果在同一地区内已有过多的同行业商店,势必影响商店的经营成效,此为趋异性。但是另一方面,由于顾客期望就近广泛地比较挑选商品,以及期望一次购足所需的商品,有些商店又有集中趋势,相邻而庙,此为趋同性。一样来说,比较专一的商品,顾客期望有广泛的比较和挑选余地,期望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的,对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求,把注意力全部集中在商品,并比较其质量、价格等因素。另外一此顾客,购物的范畴比较杂,也比较随意,或完全以休闲为主要目的,当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区,而是期望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一样大商场就是以此为目标而设置的,尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。还有一种特性就是共生性,即指商店依靠于为其他原因而来的顾客,如商业中心区的小型商店设于大型商店邻近,主要经营小商品,以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业,有的经营连带消费商品的商店相互邻拦,互为补充,便利顾客。4、地势特点挑选店址还要分析地势特点,主要挑选能见度高的地点,如挑选在两面临街的地点能见度就最高,并且可以扩充橱窗面积,增辟出入口以减缓拥挤,这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。5、城市规划的要求城市总体规划和详细规划,都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定,商业建筑的选址应该符合城市规划的要求,服从城市总体发展的需要。在挑选店址过程中要对以上因素进行实际调查,搜集资料,具体分析研究,了解建店的有利和不利条件,不仅要考虑现状,还要了解未来的发展变化,特别要了解城市建设的长期规划,如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设