文档介绍：北京天安大厦(酒店)项目合作建议书
1. 概论
“北京天安大厦”项目,位于北京王府井地区,紧临北京饭店贵宾楼,现为一座写字楼,总建筑面积约10000余平方米。该项目地下部分共2层,地上6层,局部8层,其中1层除门厅和大堂以外均已被银行租用,2~6层为分租办公区(拟改建为客房)。
酒店是一个复杂并充满挑战的行业,酒店属于房地产业中最独特的投资类型之一,不同于任何其它商业性地产投资(如:商场、公寓、住宅、写字楼等),酒店投资主要的收入源自按日计算的客房出租,其次,除了客房,酒店还包括各种餐饮设施、宴会和会议设施、SPAR及健康中心以及其它收入来源部门。酒店为了有效地运作和管理部门,需要配备足量的员工并系统进行培训,确保顾客获得优质且稳定的服务和产品。所以为了持续获取最大的出租率和最佳收益,酒店必须拥有:
· 强有力的管理团队和员工,以及各个不同业务部门之间的有机配合和成功运作;
· 迎合市场需求特征并受到市场亲睐的设施和氛围;
· 品牌的知名和声望,稳定的客源网络;
· 高效的销售和市场推广系统,主题和专业市场及销售队伍。
酒店投资同时也是资金投入庞大的房地产投资类型。不仅在项目的建设初期一次性投入巨大,而且一座酒店如果要在竞争市场赢得最佳的竞争地位,需要在设计环节、装修和家具、设备和硬件定期的维护保养方面等一系列环节投入相当高昂的资金,此外,酒店营运过程中高昂的固定成本和长期波动的营业收入更加凸现酒店投资的脆弱性。基于以上特征,酒店资产投资相对于其它房地产项目投资的复杂性集中体现于:
· 投资回报的高风险性及长期性;
· 融资方面的压力;
· 酒店用途的难以转换性;
· 资产所有者行业管理者的分立性,通常两者各司其职。
因此,理想的酒店投资回报有赖于在项目开发和运营过程中介入中立、可信、富有经验的专业顾问及管理资源。
唯樱将根据本项目的情况和需要,组织的专家顾问及管理团队,具有多层面性,无论在宏观市场研究,产品概念策划,最佳效益及酒店财务可行性研究,酒店的经营、管理方面,我们的团队在业界都具有长期积累的丰富经验,能够为项目提供强有力的支持。
其次,透过我们的专业服务,能够有效地帮助业主(发展商)提升项目的经济效益及社会效益。
2. 初步建议
详见项目“初步可行性报告”

酒店内各项空间分布;
供意见及协助予室内设计师、工程公司,厨具及洗衣公司,采购公司及其它与项目总监联系的公司;
检阅项目费用及预算,包括家具、陈设及设备,酒店营运设施,酒店科技及自动化等;
工程方面检阅以下各项位置分布:
· 供暖、通风及空调系统
· 管件、排水、污水处理及水净化
· 电力供应及分配系统
· 垂直运输
· 酒店科技及自动化
· 保安系统
· 建筑自动化系统
· 建筑维修系统
· 防火安全系统
酒店设备方面协助、提议、检阅及审核以下设备的分布:
· 厨房
· 洗衣房
· 商务设备
· 控制系统
以上并非尽录酒店所需设备
室内设计方面:
· 检阅及审核内部设计,包括房间及公共地方的修饰
· 审核样板房
· 检察及协助室内设计师筹备图样及各种修饰设计,照明及相关项目,家具,陈设及设备,以及各项修饰如菜单、标志、制服及其它
· 审核商店的内部设计及其它出租地方
家具、陈设及设备方面:
· 协助受室内设计师及项目总监委任的采购公司购买家具,陈设及设备
· 检阅及核准室内设计师和采购公司需购买的特殊家具,陈设及设备
与项目总监及酒店开业营运组通力合作,协商酒店移交及各项酒店设施完成日期;
开业前管理服务
以下详细说明唯樱公司在新酒店开业前所提供的服务,此等活动与技术支持服务内注明的活动同期进行。
预备开业初期预算。此预算按房间计算。此初期预算案需在签署《酒店发展服务合同》后三十天完成;
在执行酒店管理合约的六十天内,需提交详细的开业预算及员工编制予业主方作检阅及审核之用,其中包括酒店初期流动资金‘
协助经项目总监委任的采购公司采购酒店营运设施包括如下:
·检阅项目总监委任的采购公司要求采购的酒店营运设施
·如有需要向项目经理提交建议名单及推荐有信誉的供货商
·协助项目总监决定酒店营运设施的费用
·审核酒店营运设施的样本
·界定酒店营运设施的位置
与业主合作成立开业筹备办公室;
根据已审核的开业预算及员工编制,和定期联络业主以更新时间表及开业日期,以及聘用酒店管理人员;
根据已审核的开业预算及员工编制,和定期联络业主以更新时间表及开业日期,以及招聘并培训员工;
与业主合作对出租、专利、维修合约,特许权合约等进行协商;
协助完成开业前的营销数据,包括公关,推广销售活动,广告计划,大型庆祝活动,旅行社和中央订