文档介绍：维也纳牛栏前店开业策划(简案)大纲牛栏前店区位分析区域竞争格局分析牛栏前店定位之我见牛栏前店分销渠道开发牛栏前店开业宣传推广酒店营销策划杂谈一、牛栏前店区位分析总体描述:深圳北,中轴新城,深圳中北核心商圈,交通枢纽核心圈,区位优势明显。城市化快速提升中,区位发展前景看好。(1)交通便利核心干道交汇(布龙路、民治大道、梅龙路、工业路、梅观高速)辐射热门区域(龙华、布吉、民治、坂田)、公交节点(华强北、梅林关、深圳北站、龙华车站)、双地铁(深圳北站、民治、红山、龙华))(2)一站式成熟生活圈购物(岁宝、万盛百货、步行街)、娱乐(金逸国际电影院、KTV、足浴、美容美发、健身、休闲中心)、品牌餐饮(KFC、香港大家乐、仙踪林、面点王、湘院子、咖啡、寿司、港式茶餐厅、椰林海韵)、医院(男科、妇科)、银行(包商、建行、农村商业银行等)(3)片区业态规划齐全专业市场云集、成熟社区环伺、工厂集中、人口稠密专业市场:万众城商品批发市场、万众城家居广场、天宫国际安防电子市场、牛栏前市场(蔬菜批发)、牛栏前商业街、工业区等专业写字楼:牛栏前大厦(中小企业孵化总部、民治街道户籍居民创业孵化基地)、大学生创业孵化基地(民治电子商务产业园)、宝源大厦、新澜大厦、宝澜大厦、民治商会等成熟社区:金地梅陇镇二期、世纪春城四期、春华四季园、绿景香颂、嘉龙山庄等等。周边工厂:富士康集团、华为基地等二、区域竞争格局分析牛栏前店初步定位:3星以上标准(根据装修、区位、似应定价来看)。1、故竞争对手识别:片区细分——根据目前龙华城市发展状况,以牛栏前为中心,可以将该片区细分为6个二级片区:牛栏前、民治(布龙路以南)、龙华中心区、龙华北(东环二路以北)、龙华西(地铁线为界)、坂田,其中前三个为核心竞争圈。2、竞争对手分布:以上片区四星半及以上2家(其中中保国际酒店比邻),三星半及四星约14家(其中约6家在核心竞争片区)3、竞争优劣势分析:优势:(1)维也纳品牌在该片区占有整体优势:在该片区维也纳密集开店,共有约7家店,集团效应客观存在(是否发挥出来则不一定),对手无法比拟。(2)牛栏前店区位优势明显(参考前述区位分析)。(3)牛栏前店周边待发掘的客户质量较高(指工厂、写字楼、市场往来商务人员、居民档次等),客观上具有较高定位的潜在市场需求。劣势:(1)不占有先发优势:后来者,需要时间积累会员。成功的开业宣传及营销可以带来后发优势。(2)店面识别性不够:非紧邻马路,朝向也非面向马路,需要在布龙路及民治大道交叉口、安防市场入口、牛栏前大厦靠布龙路一侧等设置醒目标示指示牌。三、牛栏前店定位之我见1、牛栏前店主要消费者类型及来源:(1)商务人士:商务交往需求来源——周边市场(商户也在数以百计)带来的商务人士、周边写字楼(公司应在1000家以上,牛栏前大厦就有约300家)带来的商务人士、周边工厂商务交往需求(未统计完整)(2)片区居民:生活需求来源——周边社区居民日常需求,如各种宴请、婚礼、招待亲朋、社交聚会等(待统计开发)(3)其它散客2、牛栏前店主要消费者素描:积极向上、有追求;素质高、追求生活品位;关注社会热点,关注环保公益。——牛栏前店定位:四星-四星半3、牛栏前店产品策略根据上述识别的消费者,紧抓他们的消费需求。(1)商务人士需求:身份象征、公司实力体现、会客需求、公务处理客房命名:商务房(豪华商务房)、商务套房(行政套房)(2)片区居民:需求:待客之选(中国人爱面子,故“贵宾”)、婚礼(年轻的深圳,做不完的婚礼)等客房命名:贵宾、时尚(标准)、保留新婚房(或蜜月房,片区内酒店鲜有此类产品供应)客房命名很重要,具体如何命名待商榷探讨。以上,酒店前期应该照顾到两类客人的需求,保持多层次客房供应,这样可保持较高的住房率。后期如商务需求超出供应能力,可根据情况增加商务定位客房的数量而减少居民需求客房的供应(需要根据两类客户收入贡献值考量)。4、牛栏前定价策略:片区几个主要竞争对手价格定位(概数)豪泰花园酒店170间,278——358凯龙国际:133间,328——428名典商务酒店:115间208——350水都假日酒店:220间448——718龙泉酒店:133间440——780维也纳国王店:356间158——288牛栏前店定价策略:(1)应该遵循公司品牌承诺(五星体验二星消费)。不应像上述水都假日、龙泉酒店那样保持如此高的起步价440元(也许市场需求旺盛,当然此两店外观比较气派),而应保留起始价格258元;商务房起订价应在388元(略高于民治店,而低于新洲三街国际店),豪华商务房则应上探至488元以上。(2)应该保留顾客多样化选择的空间,以及迎合一般顾客皆具有的比照效应,前期应推出多种价格客房,这似乎也是维也纳一贯的产品策略,如6种类型(及价格)客房以上。(3)其它如钟点房、午夜