文档介绍：理资料下载
真实的房价& 隐性的财富
——2008年房地产行业投资策略
殷姿江征雁

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究
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主要内容
1. 数字背后的真实购买力
2. 政策调控影响有限
3. 投资建议
4. 公司推荐
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究 2
1. 数字背后的真实购买力理资料下载
全国及各主要城市房价收入比
14 市场的困惑:
12
10

8 是房价太高了,还
6 是居民的购买力超
4 出我们的想象?
2
-
北京海南上海广东福建浙江陕西全国辽宁湖北四川江苏安徽广西河北天津河南云南山东重庆宁夏贵州吉林湖南新疆甘肃山西江西青海西藏
黑龙江内蒙古
新增住房贷款占销售额比例我们的观点:
25,000 60%
20,000 50% 单纯的数字掩盖不
40% 了居民强大的购买
15,000
30% 力!
10,000
20%
5,000 10%
0 0%
2002 2003 2004 2005 2006
每年新增住房贷款房屋销售额贷款占销售比例大量管理资料下载
资料来源:CEIC,申万研究
究 3
分析前提:再谈供求矛盾——大量管理资料下载存量
人均建筑面积存在被高估的可能。
我们的测算: 。
建设部的数据: 26平方米/人。
98年以来的住宅供应仅仅满足了不到25%的城镇人口的住房需求。
各国人均居住面积的对比新增住房与城镇居民需求对比
平 70
方 60 1998-2005
米
50 新增住宅供应总面积 45亿平方米
40
30 人均住房面积 33平方米
20 满足住房需求的人口 45/33=
10
占城镇人口比重 =24%
0
美国德国韩国日本台湾中国资料来源:申万研究
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究 4
再谈供求矛盾——大量管理资料下载
2003年以前,住宅供应量依托于开发商建设和单位自建、集资建房
两种方式,而后者占到了供应量的一半以上。
2003年以后,住宅需求全被推向了市场化供应,而国家严格的土地
供给,使得开发商的替代效应无法充分发挥。
住宅供应来源历年土地出让面积
亿 5 70% 亿 5 60%
平平
50%
方 60% 方
4 4
米米
50% 40%
3
3 40% 30%
30% 20%
2 2
20% 10%
1
1 0%
10%
0 -10%
0 0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
经济适用房房产开发商建设单位自建房等商品房住宅占比土地购置面积增长率
理资料下载资料来源:CEIC,申万研究
究 5
解释一:平均收入指标失灵理资料下载
房地产供不应求,高收入阶层的住房需求将首先被满足。中高收入
人群的购买力水平决定了当前的房价水平。
居民收入,尤其是高收入阶层的收入水平被严重低估。灰色收入的
存在,可能使实际的房价收入比更低。
平均收入指标的失灵,在中国的许多沿海大城市将更为明显,如北
京、上海等。
调整后的房价收入比灰色收入的大量存在
(假设居民中40%的人购买商品房,未调整灰色收入) 100,000 4
10
80,000
倍,。 3
8 60,000
2
6 40,000
1
4 20,000
2 - -
高低
- 最高中上中等中下最低
统计局样本调查样本倍数
北京海南上海广东福建浙江陕西全国辽宁湖北四川江苏安徽广西河北天津河南云南山东重庆宁夏贵州吉林湖南新疆甘肃山西江西青海西藏
黑龙江内蒙古
:王小鲁《灰色收入与居民收入差距》,申万研究大量管理资料下载
究 6
解释二:住宅郊区化和小户型化理资料下载
住宅郊区化和小户型化能够分别通过降低单价和面积达到降低总价
的目的,变相提高购买力。
政府鼓励住宅郊区化和小户型化,能够缓解中心城区土地的严重不
足,增加实际可供套数,节约土地资源。
北京住宅供应区域分布上海住宅供应套型分布
(2007年1-9月份) (2007年9月份)
二环内
6%
% 二三