文档介绍：某房地产开发贷款项目评估报告   报告摘要本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行,财务评价符合贷款要求的结论。成都××房地产评估有限责任公司房地产开发贷款评估报告项目名称:“××××”项目企业名称:四川××房地产有限公司评估单位:成都××房地产评估有限责任公司     二ΟΟ二年十一月二十九日目 录第一章 概 要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章 概 要根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要,经工行×××支行初审,并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定,组成评估小组,于2002年11月24日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为2002年9月30日)。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估组采用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论,并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下:一、借款人评价四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于1999年7月22日,是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××,注册资本2000万元,分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成;公司主营房地产开发,具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里,在成都市激烈的市场竞争中,“××××”,。截止2002年9月,公司资产总额为21335万元,负债总额为13482万元,所有者权益为7852万元。四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日,在工行×××支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元,其中工行×××支行借款7000万元,中行××支行借款2000万元,均按时付息,无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录,2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析,得出以下结论:企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小,有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。二、项目评价“××××”居住小区项目,位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组(×××村)二环路内侧×××米,地理位置优越,交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米),建筑总面积116,092平方米,其中:商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米,赠送面积16,044平方米),会所2,820平方米,幼儿园1,490平方米,配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑,住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅,面积在160平方米到298平方米之间,共403套,其中联排别墅319套、复式别墅84套。,绿化率53%。项目各项报批手续齐备,建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工,截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中,预计在2002年12月完工交房。三、市场评价根据企业提供的资料,“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区,该项目具有地理位置优越,小区环境别具一格等优越性,同时存在小区内车位比不足,定位较高,销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析,得出联排别墅平均售价5391元/m2,复式别墅平均售价4183元/m2。,复