文档介绍：安徽XX项目地下车位销售方案第一、XX县市场车位物业调查分析目前前XX县市场除本项目外暂无同类型物业销售,无法提供车位销售的市场依据,因此本项目车位销售将参照其他城市车位销售方式,以下将以合肥车位销售为例。第二、其他城市车位营销模式(以合肥市场为例)目前合肥市场车位销售价格一般为8-10万左右,销售方式为租售结合方式。车位租金价格范围为200-400元/月。合肥市场车位销售特点:1、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。2、以租售结合的方式进行销售,部分公开对外销售,部分由开发商保留作为日常备用车位对外出租。3、前期车位销售情况基本都不理想,待项目入住率提高后,车位销售才逐渐正常起来。4、车位的投资回报率比较低,以合肥市场普通车位为例,总价8万元的车位月租金一般在200-400元/月,每年的投资回报率仅为4%。第三、背景分析及调查结论1、从XX县房产市场车位整体配比及销售情况看,市场上车位需求量相对较少。从项目车位配比来看,XX县房产项目来中,本项目是唯一有车位销售的项目,以XX县市场的消费能力及消费****惯看,车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间,所以说在一定时期内XX县市场车位需求量依然走低。2、以合肥市场作为参照物,从消费能力及投资心理来看,大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。从调研机构对合肥市场车位需求量的调查结果看,随机抽取的有车一族的消费者,约60%的人表示不会考虑购买车位,约40%的人表示将会考虑购买车位,购买动机均为节省使用成本或现在价格较低,先选个好位置;随机抽取部分无车的项目业主,基于消费能力和投资回报的考虑,约80%的人表示最近将不考虑购买车位。3、合肥车位市场整体反应冷淡,部分项目不销售车位,而是长期持有,提高租金,以租受益,等待时机成熟。根据对合肥市场的了解,部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有,以租受益,时机成熟再行以较理想价格销售,入住率越高,销售价格越高。如合肥元一集团开发的众多小区为例,07年陆续有不少小区交房入住,目前部分小区入住率基本90%,车位销售却是不急不慢。事实上,基于回报偏低,业主未入住等因素,对车位物业长期持有,以租受益,等待销售时机成熟,成为部分实力项目采取的主要策略。4、合肥市场上车位销售情况较好的,基本为车位配比较低的成熟社区。合肥市场上,车位销售较好的,一是商住项目,拥有大量办公需求,二是市中心区成熟小区,入住率高,停车位较少。5、合肥市场的车位销售,基本上前期均不理想。从合肥市场车位销售情况来看,前期普遍情况不理想,基本均为项目入住后,销售率才有所提升,且项目交房越久,入住率越高,车位销售及使用情况越好。6、大量地面空间被用作停车,而地下车位使用率偏低。合肥市民喜好省事、方便,有地面停车位,就不愿下地下车位已成普遍现象,目前合肥市入住率比较高的成熟小区,现基本路面全部都停满车辆。第四、车位销售策略1、车位销售时间安排参照合肥市车位销售的方式,建议将XX项目车位再次对外销售时间推迟,待XX项目交房后,安排重点开展车位销售。如此考虑,有二方面原因,一是考虑目前回款及尾房销售工作是重点,故目前阶段不建议强销车位;二是从现在至二期开盘,将有相当长一段时间,没有具体销售工作安排,从整个销售部工作均衡安排上看,也建议将时间适度靠后;三是车位的销售,尤其是开始,最好是集中精力打个歼灭战,集中消化一批,然后利用提价等价格杠杆,促进犹豫不决者及早购买。例如合肥的元一集团旗下项目,在车位集中开盘销售一批后,会封盘一段时间停止销售,等待客户心理转变。2、车位销售策略A、参照合肥车位销售经验,考虑前期开发商持有,以租售结合的方式进行销售。以合肥市场为例,车位销售在前期,尤其是交房之前,销售情况均不理想,较为成功的项目车位销售案例,均是在小区入住率达到一个高位前,由开发商持有物业,租赁为主,当小区步入成熟,再开始以较高价格开始销售,回笼投资。在地下车库全部投入使用后,可考虑分区进行银行抵押贷款,进行融资,实现地下车位的变现。B、付款方式多样化。一般车位以一次性付款为主,为了使更多的人可以轻易地购买车位,建议可采用多种方式,如车位分期付款,首期付50%,最1年内全额付清等。建议与集中开盘优惠一起,推出分期付款方案,最大量吸引客户购买。C、实行销售控制,减少车位推出量车位销售前期,建议采用销售控制,控制车位推出量,减少客户选择余地;待项目入住率提升后集中放量销售,辅以优惠政策,以现场销售氛围,增加紧迫感,促进成交。3、其他策略A、车位销售中利用限期限额优惠促销销售人员电话联系客户,向客户告知,在本项目车位集中开盘时间段内购车位将享有10000元—5000元的优惠,如“购买车位的,前30个优惠10000元/个,前50个客户购买车位优惠6000元/个,50——100名优惠3000元/个”,另