文档介绍：伟业顾问
2006-3
北辰·百旺新城III期项目
项目判断及概念设计方案
主要经济指标
项目概况
项目经济指标
总用地面积: ;
可建设用地:;
代征绿地面积:
物业类型:住宅、公建;
总建筑面积:;
位置:圆明园西路东侧;
容积率:;
住宅限高:18米;
绿化率:30%;
指标
比例
规模
(万平米)
总用地
可建设用地
%
代征绿地
36%
代征道路
%
用地状况:
项目概况
用地情况
项目概况
可建设用地
代征绿地
供电设施
配套公建
幼儿园
指标
用地性质
规模
(万平米)
FAR
限高
E1-02
供电设施
18
E2-01
配套公建
12
E2
住宅用地
18
E3-01
幼儿园
9
E3
住宅用地
18
J2-09
文化娱乐
9
文化娱乐
可建设用地:
微观用地评价
用地分析
规模较大
便于整体规划,形成较好的社区感
控规受限
受限高18米、容积率控制,产品形式受限
用地形状
住宅用地呈反“L”型,分南北二块。
宗地素质
内部较平整,有小起伏,规划中可依据地势局部设计“微地形”处理。
住宅FAR:;
住宅限高:18米;
总用地面积:45万平米
总建筑面积:
项目“中低密度”定位明确。
限高控制严格,产品“多元化”组合受到一定局限。
项目属区域“中大盘”,体量较大;
用地比较规整,规划设计可发挥空间大。
综合分析
百旺新城III期项目价值认知
时间价值
土地招牌挂时间:2006年6/7月
时间点——价值认知前提
我司认为:对于本项目的价值认识与判断应该着眼于动态的时间点,以2007-2008年为基准。
项目预计上市时间:2007年下半年
项目销售持续时间:2007年7月-2009年7月
价值认知
奥运效应
时间价值
从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看,奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰,临近奥运的1-2年是房地产市场发展最为强劲的阶段,从伟业对北京市场的判断07-08年北京市整体房地产市场环境极佳,中高档住宅拥有极大的发展契机,价格提升明显。
05年市场概况
从近三年住宅成交量对比看,在北京市总体市场平稳增长的前提下,海淀区住宅供应及成交却有减少趋势,稀缺性逐步显现。
住宅价格增幅明显,海淀区成交均价高于全市平均水平,反映了住宅档次和消费者承受力的同步提升。
价值认知
宏观市场
高档住宅(别墅、公寓)的成交量逐年增加,表明了高端市场的逐步成熟与强劲发展势头。
在全市高档住宅均价迅猛上升的情况下,拥有独特自然及人文资源的海淀区却保持平稳,均价及增幅低于全市水平,存在较大增长潜力。
价值认知