文档介绍：定位策略
项目价值的挖掘
(一)观点与观察
问题——打破沙锅问到底
一个城市有一个城市的特点,一个城市有一个城市的精神,一个城市有一个城市的文化,一个城市有一个城市的风貌,我们从问大连开始:
大连是什么?
大连啥模样?
大连的精神与灵魂是什么?大连的文化是什么?
大连优势是什么?特点是什么?
哪里最具大连特色?
大连哪里最繁华?大连的中心是什么?
大连哪里房子最贵?为什么贵?
南山豪庭在哪个位置?是不是在最贵那一区位?
人们选择在哪个区域住?为什么?什么心态?
那一片都在做什么生意?
别的城市同比区位价值如何?
别的城市人对类似的项目怎么做?怎么卖?怎么说?
大连这一片区位房子都是怎样的?多大?规划特点如何?
大连这一片的房子怎么卖?住宅多少钱?商场多少钱?
大连人怎样做生意?大连人在这种档口做啥生意?
南山豪庭是什么?算什么产品?特点如何?
南山豪庭周边配套哪些可以用?哪些可以说?能不能说是小区的配套?
南山豪庭最大的优势是什么?哪些是其它优势?
大连的消费能力如何?是哪些人在高消费?这些人买房的心态如何?
大连的房地产消费者是否成熟?成熟度如何?停留在哪一阶段?
大连的开发商状态如何?结构如何?都说哪些话?怎么宣传?
大连卖房子都说哪些话?怎样对客户服务?
大连人买房子看重的是什么?哪些最具吸引力?
大连房地产相关的政策有哪些?如何办手续?
大连的房子怎么建?怎么卖?谁来买?怎么说?卖给谁?好卖吗?
大连为什么说美?美在哪里?都美些什么?都什么人说大连美?哪里人?
南山豪庭算美吗?是不是在美的范围?
大连美的路在哪里?美的广场在哪里?美的公园在哪里? 好学校在哪里?美的房子在哪里?
好的公共设施在哪?方便的生活配套在哪? 那些能和南山豪庭贴上边吗?贴多大边?
南山豪庭卖了多长时间?都对人说了什么?卖的程度如何?
大连购房者对发展商的品牌看重多少?开建在人们的印象中如何?
大连购房者什么心态?喜欢什么?羊群效应如何?
大连买房者喜欢看什么?喜欢说什么?
客观、冷静地思考了上述一系列问题之后,南山豪庭的价值定位也就出来了,而且十分客观。
2、主要问题的回答与判断
江泽民语:“百年风雨洗礼,北方明珠生辉”
大连的灵魂与风貌
韵
. 大连有着悠久的历史,古往今来的通商口岸,列强必之地,口岸文化源远流长;
. 大连的昨天荡气回肠,鉴证了中华民族的兴与衰。
国际性多元化
. 大连的城市文化丰富多彩,建筑风格精彩纷呈,是西欧式、俄式、日式等多民族建筑艺术体现最完美的城市;
. 大连自古便是一个开放的港口城市,对外贸易发达。
滨海
·大连是一个滨海城市
·大连是一个口岸城市
现代
·大连在中国是一个现代化的城市,现代化的影子不仅表现为城市景观、现代化的生活方式,而且也表现在人们追求开放,追求自由的决心和气概。
浪漫
·大连是一个浪漫城市,这主要指其深刻自信心而标新立异.
比如帅先倡导“广场文化”“足球文化”“服装文化”等;
·大连是中国最早“包装城市“、“推销城市”的城市。
精典
·大连不大,但很精,主要反映在城市规划与建设方面,“不求最大,但求最好”
·大连的街区相对集中,不贪大,建筑风格特色鲜明.
·大连是繁华的,这主要体现在城市风貌上。
干净
·大连是一个讲究干净、环保的城市,绿色公园、绿化广场星罗棋布。
] 游览
·大连是一个旅游比较发达的城市,旅游景点、城市风光景点较多。
结论:
大连是一个繁华的、有着渊源历史文明的国际化、现代滨海浪漫之城。
(2) 大连最能代表以上特性的地区
中山区
(3) 中山区是最能体现大连特点的最繁华地区
中山区最繁华的地块应是以中山广场为中心方圆一公里范围;
也就是说中山广场方圆一公里是“大连中的大连”;
当然中山区房子最贵,中山区以中山广场为中心一平方公里的房子最贵.
(4) 南山豪庭位于中山区
·南山豪庭位于中山区以中山广场为中心方圆一公里的范围内;
·南山豪庭位于大连市地价最贵,房价最贵的地区。
(5) 大连市主要特点赋予中山区,尤其赋予中山广场一公里范围;南山豪庭的最
大价值体现在它被赋予了中山区的主要特点,这应该是南山豪庭最大的卖点.
(二) 南山豪庭价值的主要体现
南山豪庭取最大的价值不在其本身,不在其“产品”上,而在于它所处的区位、地段所赋予的最能代表大连精神、大连特点的优势内涵。即“宰相门前七品官”之意,“除了地段,还是地段”.
南山豪庭位于中山区南山路与解放街交汇处,隶属大连最旺老区、中山广场辐射范围,可供利用的市政配套优势明显;
①商业购物:胜利广场、友好广场周边是大连最繁华