文档介绍：xxxx新城4、5号地块
项目建议书
项目发展部
2009年8月

目录
目录 2
第一部分:地块概况 3
一、地块区位及规划利好 3
二、宗地现状 4
三、周边配套(地块周边3公里) 6
第二部分:市场分析 8
一、城市房地产市场发展状况 8
二、项目所属板块市场发展状况 8
三、项目竞争性楼盘调查 8
四、主要产品类型特征说明 8
五、项目目标市场定位及产品定位 8
第三部分:土地开发构想及规划设计分析 9
一、土地开发构想。 9
二、初步规划设计思路 9
三、规划设计的可行性分析 9
四、产品价格定位 10
第四部分:综合分析与建议 11
一、优势 11
二、劣势 11
三、机会 11
四、威胁 11
五、结论和建议。 12
第六部分:竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题 13
一、本项目的资金安排计划 13
二、竞争对手分析 13
第七部分:在新城市开发需要补充调研的内容 14
一、在第二部分之前须增加项目宏观背景介绍 14
二、市场分析中增加调查当地商品住宅市场总体状况 14
三、市场分析中增加城市居住文化及居住****惯分析。 14
四、市场分析中增加前期费用调查及成本税费调查 14
第八部分:土地合作项目须补充调研内容 15
一、合作方背景及合作方式 15
二、土地产权情况评估 15
三、取得土地使用权程序评估 15
四、合作项目的综合风险评估及难度评估 15
第一部分:地块概况
地块区位
1、如上图所示,项目宗地位于惠州城区的xx新城,属于待开发的新城区域。但是与发展较成熟的江北行政区、东平半岛以及河南岸相距不远,均仅一江之隔。
2、xx新城是惠州市政府按照《惠州市城市总体规划2006-2020》实施的唯一一片大面积成片开发区域。规划中的xx新城片区配套设施完善、社会服务功能齐全,将建设成为惠州市区两江四岸风景带的重要景观节点。如上图所示,地块东南面是已经建成的华罗庚中学;南面为规划中的滨江公园以及正在建设的西枝江三桥立交,据了解,该立交将于今年年底完工,2010年8月省运会召开之前投入使用。
二、宗地现状
1、项目周边规划情况:东侧为50米纵一路,南侧为36米规划道路,西侧为24米江景观路,北侧为24米横一路。
2、主要用地指标
地块编号
土地用途
土地使用权面积(m2)
计算指标用地面积(m2)
容积率
建筑密度(%)
总建筑面积(m2)
限高(米)
绿地率(%)
GDP2009-4
商住用地
123074
123074

27
283070
其中商业建筑面积
60
30
28000
3、地势地貌
如上卫星图所示,宗地范围内以鱼塘为主,地势较为平坦,但标高较低。
4、地面现状
如上卫星图所示,宗地范围内相对比较干净,鱼塘较多,没有高压线及旧村等对开发有较大影响的因素。
5、土地的完整性
宗地范围很完整,存在分割的情况。
6、地下情况
宗地范围内以鱼塘为主,所以地下应该不存在管线、地下电缆、暗渠等,地上也没有建筑物原有桩基等。
7、地质情况
地质情况目前还不清楚,有待进一步勘察确定。
三、周边配套
1、公共交通配套
宗地属于xx新城范围,目前发展不成熟,道路还在逐渐完善过程中,目前也没有查到有轻轨的规划。公交系统亦未成熟,唯一的公交路线是位于长湖苑东面的长湖苑公交车站,线路比较单一,道路系统有望在今年年底三桥立交竣工后完善,届时公交系统将覆盖本片区。与本片区隔新开河相望的东平半岛,交通系统较完善。
2、商业配套
同样的原因,宗地周边没有具有一定规模的商业配套,仅长湖苑项目里有小学与市场,但因长湖苑入住率并不高,该小学与市场经营相对惨淡。与本片区隔新开河相望的东平半岛,商业配套较完善。三桥立交建成使用后,宗地至东平半岛仅五分钟车程。
3、文体卫娱配套
如前图所示,宗地周边目前没有体育设施、医院卫生所等配套;宗地东南面2公里处是已经建成的华罗庚中学(如下图所示);宗地西面为规划中的滨江公园与正在建设中的三桥立交(如前图所示)
4、其它生活设施
宗地周边目前还没有银行、邮局等其它配套生活设施。
5、项目周边环境及配套进一步完善的可能性及时间计划
虽然目前项目周边环境及配套还很不完善,但是随着年底三桥立交的建成,公交系统将很快建立。但是,滨江公园目前还没有查到具体的建设计划;其他配套如商业、体育、医疗等短时间内也很难建设完善,寄希望于三桥立交建成使用后,拉近宗地与东平半岛以及河南岸的车程,才能享受其配套。
四、小结
1. 宗地位于xx新城范围内,是城市发展的方向,但是还处于建设的前期阶段,各项生活配套均不完善;
2. 项目西面的三桥立交