文档介绍：诚品雅筑
整合市场攻击策略
市场攻击构架
第一部分:市场的突破点在哪里?
第二部分:本案市场攻击策略
深圳目前的地产走向? 本案面临的市场状况
市场状况
◆深圳市场将会在明年进入第二循环,市场将会呈现如下特征:
楼盘供应量达到一个新的高潮,金融贷款收缩导致发展商的资金紧张,急功近利将成为下一个阶段发展商销售主题,变相的降价将成为发展商的王牌,而一旦这种趋势被消费者察觉,则持币待购,不愿过早入市将成为买房人的普遍心态,买涨不买跌的心态将加速市场状况的恶化,股市、车市就是前车之鉴。
◆从1999年持续到现在的南山开发热潮,到明年楼盘供应将会达到一个新高峰,相对与其他区域,南山区还有其显著特点:楼价上升速度过快,随着居住人口的增多,交通堵塞现象日益严重,同时各种大型发展商的进入导致原来的中小型发展商处境日益艰难,购买者更加注重发展商的品牌和实力,同时对居住环境要求越来越高。
留给我们的时间和机会不多了!
我们应该怎么办!
◆环环递进,一切以销售结果作为终点,战术可以解决销售问题,后续攻击方式停止或目的性调整; ◆整个的攻击点要清晰,避免出现打完第一仗不知道第二仗的脱节现象。 ◆执行非常之重要,与其执行不到位还不如不做,对市场不会出现负面的不利影响。
我们选择的攻击方式:
认清市场的突破点在哪里?
深圳地产的高点
深圳地产第一代88年-96年,初步形成地产概念--规范地产时代,主要解决的核心问题是平面问题。万科地产曾在95年北京万科城市花园中出现60多种户型,但在96年之后,万科地产只有4种主力户型:2房80/小3房90/3房112/4房124;市场的购买行为也集中于平面的合理性;
深圳地产第二代从97年益田花园(第一个欧陆外立面)开始,97年--99年,深圳地产成熟化--鼎盛地产时代,主要解决的核心问题是立面、社区规划、社区环境、物业管理;市场的购买行为进入第二阶段立面、第三阶段社区;
深圳地产第三代从99年万科四季花城开始,市场地产进入大地产时代,主要解决的核心问题是地产的个性化即创意地产概念;市场的购买行为同样以大地产作为首要考虑;
创意地产的概念
创意地产概念:是通过创意的方式,将楼盘的核心卖点在不同的空间与时间进行结合,形成鲜明的个性化形象。
创意地产方式:非硬件的必然投入,而是相对软件的创意表现;将艺术、音乐、自然等元素非常自然地汇聚,形成更为生态的居住空间;
创意地产状况:目前在深圳开始展现魅力,也必将创造新地产个性模式;
创意地产概念的概念应用
深圳:从99年开始,思想成为地产项目首要的个性要求,地产真正拥有了属于自己的个性,思想同时诞生:
代表项目核心文脉
万科四季花城 欧洲小镇
蔚蓝海岸法国地中海Cote Dazar
东海花园巴里岛
招商海月滨海文化,大洋风情
阳光四季阳光有多好,你就有多好!
碧海云天国际社区,滨海文化
西海湾花园新加坡风情社区
主题的创意地产概念
深圳:由于地产开发周期长,销售时间的相对缩短,必须从楼盘规划设计开始就要对两年以后的市场有超前型的判断和思考,同时在户型设计和园林规划及营销思想上超人一步,否则等你开发完成,已经成为市场的落后跟随者,市场上有大量的同类楼盘和你竞争。
建筑创意概念的成功者:
益田花园开创欧陆风格建筑
世纪村开创入户花园
创世纪滨海花园:首创3错层概念
外立面创意地产概念
深圳:97年益田花园欧陆外立面出现,标志深圳地产新阶段的开始;随
后的青青山庄西班牙式、雅庭苑法兰西式、碧华庭居澳洲式……
基本世界上的风格百花齐放;
项目外立面变化
和黄海逸豪庭 弧行墨绿色
三九时代华庭 墨绿色
金地翠园蓝绿色
阳光四季彩色
翡翠名园绿色
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