文档介绍：11 房地产组织能力建设与卓越运营管理模式房地产组织能力建设与卓越运营管理模式--- --- 房地产企业管理提升交流房地产企业管理提升交流北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2010 年7月 2 4 核心能力与运营体系--- 组织设计 23核心能力与运营体系--- 运营与监控关于标杆学****的思考 1 房地产战略与核心能力的思考 3 中国的房地产已经从经济问题变成了政治问题,短期内随着最严厉的调控政策的不断出台,房地产市场将会出现调整的态势, ?经济对房地产已经高度敏感,政策就像一根敏感的弦—5月24日与 5月25日的股市因为发改委的一句话大起大落; ?调控政策直指投机性需求,一线城市一手房成交量大幅下滑,二手房交易价格明显松动?短期内由于开发商手中现金较为充裕,价格将有一段时间的胶着和博弈,但随着以恒大全国统一八五折为标志的降价行动的开始意味着房价开始松动?房价问题已经从单纯的经济问题变成了复杂的政治问题,房价不下调不足以平民怨 4 但是,多种因素决定了房地产中长期仍然看好?我国城市化水平距离国际水平仍有较大差距,城市化进程发展将极大推动房地产业的发展; ?受“人口红利”因素影响,未来 20-30 年房地产业发展前景良好; ?我国目前人均 GDP 的发展阶段,支持房地产发展的需求旺盛; ?中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨; ?中国受传统消费观念的影响,房地产市场的需求在中、长期也会保持上升; 5 我国的城市化水平距离国际水平仍然很低,城市化进程是房地产的根本驱动力?我国城市化率距离发达国家、甚至国际平均水平还有很大差距; ?我国的城市综合承载力不充分,城市化水平仍处在初级向中级转变的过程中; ?根据战略,中国的城市化发展的进程至少需要 20~30年或者更长的时间,仅城市化一项, 我国每年将新增房地产需求 2 亿平方米,房地产市场发展前景广阔; 6 人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好 50岁以上群体对于住房的改善需求中产阶层崛起及贫富差距拉大,导致社会游资充裕,住房投资需求持续升温婚龄人口的刚性需求再度增加 35-45 岁群体的住房改善需求需求主体 2010-2025 年 2010 年前我国的人口结构已经由 50年到 80年的“人口负债期”转入“人口红利期”(这一阶段的主要特征是因人口结构变化所导致的高储蓄、高投资和高经济增长) 7 我国目前人均 GDP 的发展阶段,支持房地产发展的需求旺盛,房地产市场中长期处于上升通道中世界银行认为,一般来讲,房地产投资与 GDP 之比会随着人均 GDP 的增长而呈倒 U形,我国目前正进入稳定高速发展期,普通大众对住房改善需求明显增加( 2008 年我国人均 GDP 为 3300 美元) 3-5% 8% 2% 房地产投资占 GDP 的比重住房普及化,房地产对于经济的带动作用减弱普通大众对于住房改善需求增加住房还不能成为大众消费品住宅产业发展情况 8000 美元以上 1400-8000 美元 1400 美元以下人均 GDP 8 国家土地政策中的 18亿亩耕地红线在资源端构成很大的压力,中国土地资源的极度缺乏将极大推动土地成本和房地产市场总体价格的不断上涨中国是人口大国,从保障粮食安全和社会稳定的要求出发,必须确立粮食基本自给的方针,18亿亩耕地是一个具有法律效力的约束性指标,是不可逾越的一道红线。耕地存量, 2006 年比 1996 年减少 亿亩, 年均减少 1200 万亩;2007 年比 2006 年减少 460 万亩;按照年均减少300 万亩的保守估计,只能用到 2016 年;按照 2020 年计算,平摊到每年只有 200 万亩可用;根据 2009 年全国城市建设用地审批情况看,新增建设用地中 80% 都来自农村集体土地,坚守 18亿亩耕地的任务将极为艰巨。此外, 2050 年前需要完成 亿亩退耕任务, “十一五”期间已完成 8065 万亩,未来退耕任务一项就将突破18亿亩的耕地红线。因此,中国土地资源的稀缺性可见一斑。 20XX 年 9 中国受传统消费观念的影响,使得需求比国外同等发展阶段的国家更加放大,房地产市场的需求在中、长期也会保持上升 60% (其中曼哈顿仅为 10% ,次贷危机进一步降低了住房自有率) 美国 42% 德国 55% 法国 82% 中国 70% 英国 50% 荷兰城市居民住房自有率(近几年的统计结果) 国家中国人普遍的购房置业的消费心理明显高于对于房屋租赁的心理预期。所以,受传统消费观念的影响,房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。 10 从竞争趋势来看,不容忽视的是,行业集约整合的趋势会越来越明显,行业集中度会进一步增加 2009 年中国房地产销售额百亿企业销售额?2009 年万科销售额、销售面积双冠称雄