文档介绍：谨呈: 辽宁日报社
辽宁日报社综合体项目
整体定位及发展战略报告
本报告是严格保密的。
一、项目概况
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项目基本指标及规划限制条件
项目基本指标
项目位臵:沈阳市和平区金廊七号地
占地面积:
建筑面积:25万平方米
容积率: 5
地块形状:规则的矩形;东西走向222
米,南北走向186米
规划限制条件
•土地使用性质为商住混合用地, 其中
公建比例不得低于70%
•青年大街沿线限高100米
•在沈阳市总体规划中,本地块的开发
强度被限定为容积率4-5
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用地现状:形状规则,内部平整;四周均
为市政道路
北:文兴路以北为万科紫金苑,属东:青年大街为城市主干道,
于城市中高档社区。道路东侧为沈阳市科学馆等公共设
施。
北至文兴路
西至五里河街地块内部东至青年大街
西:五里河街南:文体路以内部:地块现状大部分为平
以西为五里河城, 南为五里河体育整的荒地,西北角与南部一侧有
包括写字楼、公场。部分待拆厂房。东南角为五里河
寓、商铺多种物城售楼处。
业。南至文体路
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项目位于沈阳的城市门户——五里河区域
内,该区域在市民心中认知极高。
距离沈阳市桃仙机场仅30
分钟车程。
区域内集合了万豪、喜来
本项目
登两家五星级酒店,以及
五里河大厦
夏宫等早年沈阳市知名的喜来登
娱乐场所。河畔花园
万豪
区域内的河畔花园是沈阳
市最早的高档社区,聚集
了大量的影视明星和外籍
人士。
2004年入市的高档公寓五
里河大厦延续了区域的高
端形象,是目前沈阳市最
贵的公寓之一。本项目
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项目位于沈阳市城市发展中心——金廊上,
未来发展潜力十足。
截止2005年年底,在北陵金廊是沈阳城市发展战略
公园至浑河北岸沿线金廊中确定的核心概念,是一
区域内,新开发建设项目条中央都市走廊,具有独
已达40个,总占地面积88 特的战略作用。其目标是:
万平方米,规划建筑面积通过逐步的开发和改造,
664万平方米,投资金额约使其成为建筑标志化、环
297亿元。境生态化、道路景观化的
现代服务业产业聚集区,
国际大都市的形象展示区,
汇宝国际、华锐世界城、
东北中心城市的核心控制
领先国际、昌鑫臵地、北
区;成为沈阳充满活力的
方传媒中心等综合体项目
生命中轴和创造新世纪辉
在06-07年间入市,涵盖商煌的黄金走廊。
务办公、星级酒店等多种
物业。
五里河体育场地区
上海百联、北京华联、长金廊九大节点之一
春卓展、深圳铜锣湾等知
名商业纷纷入驻金廊,商文教体卫、科技信息
业建筑面积逾60万平方米。用地
本项目
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项目本体条件小结
区位认知五里河区域是沈阳市传统的富人聚集区,有着极高的区域认知;
位于金廊沿线,是规划节点之一,是政府的重点发展区域。
交通条件交通路况较好,东临城市交通主干道青年大街。
距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。
配套资源与五里河体育场仅一路之隔。
距离万豪、喜来登步行5分钟即可到达。
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二、目标解析
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开发目标
开发背景: 在保证资金安全、规避财务风险的前提
由于近几年的快速发展, 下,实收一栋自有物业,并实现一定的
辽宁日报集团原有的总部
大楼已经不能满足更高的剩余利润。
需要,因此必须建设新总
部大楼。
最低目标:自有资金()全部沉淀,但能够
辽宁日报社希望借此机会按时偿还银行贷款;
实现一定的创收,但未来
并无介入房地产开发的打
算。因此项目品牌并不是最高目标:回收全部投资,除了实收一栋自用的写字楼以
本次开发的目标。
外,实现一定的剩余利润。
开发目标的三个层次:
偿还贷款回收投资实现利润
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在回收全部投资的目标下,
米的公建必须实现7600元/平方米的均价
;
住宅写字楼其他公建
总投资估计:
;
规模(平米) 75000 80000 95000
;
开发成本(元/平米) 2000 3500 2500
总投资估计约为11亿元。
写字楼自用; 住宅写字楼其他公建
总收益估计: 住宅销售收入总计约
规模(平米) 75000 800