文档介绍：定位及物业发展建议报告逻辑结构工作阶段:前期定位阶段服务前提:基本经济指标确定世联提供的服务:□区域发展研究□市场研究□客户研究□发展战略建议□项目定位□产品定位及创新定位的思路和流程情境与冲突通过3C(strategicthreeCs)分析描述►市场战略本质上是处理三个要素之间的关系:消费者、竞争和项目(企业)参考报告结构:《项目前期策划报告》提纲前言部分一、 发展商目标(一•般分为经营目标、品牌目标等,经营目标指对消化速度、利润空I'可、网款额等)二、 世联对项目的理解和问题构建(报告要解决的核心问题)正文部分:三、 本体分析本体条件分析:经济指标项目四至交通条件配套条件其他资源条件产品分析(如有产品规划需要调整,则对现有产品进行分析)发展商分析(有时需要对发展商的产品线、品牌、开发经验等进行分析本体小结:本体有劣势分析本体关键字和项目特征总结四、 宏观背景——城市经济和产业发展规律天津市宏观市场分析天津市宏观经济概述整体土地市场概述整体住宅市场概述(供应、成交、价格、销传速度、变化趋势等特征)宏观市场小结产业政策与发展规划/变化本项目产品对应的相关产业政策天津市产业发展规划与趋势对本项目的影响五、 区域价值和发展前景研究区域的历史(部分项目区域有历史文化价值的可对此项进行分析)区域的现状:区位交通资源小结区域的发展:区域发展动力区域产业规划区域人II规划区域交通规划小结区域价值总结六、 市场分析区域一•级市场分析□ 土地出让及成交分析区域二级市场分析板块格局(划分、特征、成因、驱动、发展潜力)供应特征成交价格成交速度产品特征典型项目及其客户扫描区域三级小场分析成交价格成交速度产品特征未来竞争竞争格局商品房存量及新增未来土地供应七、 客户研究研究区域界定及线索客户来源分析客户需求分析客户置业逻辑分析客户精神属性分析八、 项目发展战略项目发展SWOT分析项目优势(Strength)分析项日劣势(Weakness)分析项目机会(Opportunity)分析项目威胁(Threat)分析项目目标同顾模型选择案例借鉴不同产品组合/方向研判组合方式/方向选择组合方式/方向对比评判组合方式/方向测算项目核心竞争力确立项目发展方向判定和市场定位九、 项目战略定位项目战略定位市场占位(目标市场、品类档次)属性定位(1) 产品属性(2) 项目形象及演绎方向客户定位核心、重点、边缘客户定位客户物理属性演绎客户精神属性演绎产品定位产品类型及功能组合定位面积区间和户型配比产品价值体系梳理十、 经济测算定价静态定价(市场比较法)动态定价(价格增长)静态经济测算项目总投资预算及经济指标测算经营收入测算成本及费用测算利润率测算动态经济测算项目开发建设进度及重点节点安排建议初步推退售计划动态回款测算(若有不同定位方向的对比,有可能每个定位方向都需要做以上测算)注:并非所右报告都需要解决以上提到的所有问题,依据不同的报告需求可灵活增减物业发展建议的出发点原则:--切均基于CVA "petitionValueAdded)市场竞争性:基于市场产品水平调查统计分析(空间尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表),提出具有竞争优势的方向;客户价值的增加:客户价值分析基于客户价值分析(客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表),提出客户满意方案;地块价值的发掘利用:基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向市场竞争性客户价值的增加地块价值的发掘利用参考报告结构:《物业发展建议报告》提纲总述产品功能设计原则本项目产品定位总体规划设计建议建议依据——本项目的市场定位规划建议总体规划思路布局设计建议空间组织建议景观组织建议交通组织及停车设施规划建议交通组织规划建议停车方式建议□□会所建议商业设施位苴建议三、公共空间建议入口及进入道路□市场竞争性□客户价值敏感点(价值点□案例借鉴□建议社区区隔□市场竞争性□客户价值敏感点(价值点□案例借鉴□建议精神堡垒□市场竟争性□客户价值敏感点(价值点□案例借鉴□建议园林景观的主题风格建议□市场竞争性□客户价值敏感点(价值点□案例借鉴□景观的价值体系□主题风格建议□主题风格诠释□具体风格营造□道路景观系统文化小品□市场竟争性□客户价值敏感点(价值点□案例借鉴□建议灰空间□市场竞争性□客户价值敏感点(价值点□案例借鉴□建议四、建筑单体建筑风格建议□市场竞争性□客户价值敏感点(价值点公共设施规划特征客户语录)客户语录)客户语录)客户语录)客户语录)客户语录)客户语录)案例借鉴建议立面色调建议市场竞争性客户价值敏感点(价值点、客户语录)案例借鉴建议立面材质建议市场竟争性客户价值敏感点(价值点、客户语录)案例借鉴建议立血细节处理建议市场竞争性客户价值敏感点(价值点、客户语录)案例借鉴建议五、 户型设计建议建议依据市场竞争