文档介绍：南山财务测算财务分析基本假设建设与运营成本假设运营费、物业管理费用假设建设成本假设,单位:万元售价及租金假设收入成本测算-体育场(一)收益假设商铺租金:取平均租金水平90元/平米/月,出租率取80%;超市租金:租金水平取低值30元/平米/月,以吸引人气;包厢客房租金:按照四星级酒店市场水平计算,400元/间/晚,年增长率为5%;出租率假设前三年为40%-50%,以后为60%-70%;餐饮收入为客房收入的50%;文艺演出:全年共8场,第一年场地出租收入50万元/场,年增长5%;展览场地:每年30场,第一年每场收入15万,年增长5%;体育赛事:每年12场,第一年每场收入20万,年增长5%;广告收入:假设为300万/年。成本假设出租物业:管理费取出租收入的5%;包厢客房:运营成本为收入的40%;大型活动:场地出租运营费占出租收入的40%;场馆维修费:参考工人体育馆,第一年为103万,年增长5%;管理费用:按照体育场营业收入的5%计提。收入成本测算-体育场(二)体育场在第二年即开始获得利润;在计算期内体育场年均税后利润达到600万,上缴所得税年均近300万,在一场两馆中最高;利润逐年增长,在第8年能够达到平均利润。收入成本测算-体育馆(一)收益假设:商铺租金:取平均租金水平90元/平米/月;出租率取80%;健身场所:出租给大型健身中心,如美格菲,租金取60元/平米/月;文艺演出:全年共4场,第一年场地出租收入50万元/场,年增长5%;展览场地:每年30次,第一年每场收入15万,年增长5%;体育赛事:每年12场,第一年每场收入20万,年增长5%。成本假设出租物业:管理费按出租收益的5%计算;大型活动:场地出租运营费占出租收入的40%;场馆维修费:参考工人体育馆第一年为74万,年增长5%;管理费用:按照体育馆营业收入的5%计提。收入成本测算-体育馆(二)体育馆在第一年即可以获得利润;在计算期内体育场年均税后利润达到340万,上缴所得税年均近167万,在一场两馆中最低;利润逐年增长,在第9年的时候能够达到平均利润。大家学****辛苦了,还是要坚持继续保持安静收入成本测算-游泳馆(一)收益假设:商铺租金:取平均租金水平90元/平米/月;出租率取80%;会所:租金取120元/平米/月,面向中高档的娱乐项目;办公用房:租金取50元/平米/月,出租率假设前三年为60%-70%,后三年为80%-90%;游泳馆:采取会员制,年费假设为2000元/人/年;设计会员数为12000人;体育赛事:每年12场,第一年每场收入20万,年增长5%。成本假设出租物业:管理费按出租收益的5%计算;游泳馆:经营成本占收益的60%大型活动:场地出租运营费占出租收入的40%;场馆维修费:第一年为103万,年增长5%;管理费用:按照游泳馆营业收入的5%计提