“限购令”下的房地产市场分析.doc

文档介绍：摘要: 当前房地产市场过热的局面由此引起购买力相对不足, 人民生活水平和消费水平受到影响以及社会福利感不足的情况引起了国家的重视。在国家出台限购令的同时, 重庆地区作为首批进行房产税试点的城市, 受到各方关注; 而大连地区, 则出台了相关的限购细则, 来确保限购令的执行。本文通过对近期重庆和大连地区房地产的相关政策和数据的解读,分析在“限购令”下的重庆和大连的房地产市场。关键词:限购令房地产市场房价调控政策 2011 年1月 26 日,国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于 60% ,贷款利率不低于基准利率的 倍。一、对重庆和大连房地产市场分析(一)重庆地区作为首批进行房产税试点的城市, 2011 年对于重庆楼市市场来说, 是风波四起的一个季度, 从国八条到房产税, 再到公租房, 政策层出, 一波未平, 一波又起, 调控措施叠加, 冲击着房地产市场。重庆市人民政府在 2011 年1月 27 日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》,作为首批进行房产税试点的城市,重庆房产税的实施,引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施,主要针对高端市场,预计征税住房不会超过总量的 10% ,对普通住宅市场无实质影响,因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套( 含第二套) 以上的普通住房按税率 % 征税,这与房价年涨幅 20% 以上相比,投资性购房依然有很强的动力,因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。在 2011 年3月 30日, 重庆市人民政府下达《关于公布 2011 年度新建住房价格控制目标的通知》,根据 2010 年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率,该房价目标上涨的幅度控制在在 % 以下,这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息, 潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。尽管 2011 年重庆房价仍在上涨, 但相关数据显示, 新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降, 楼市调控效果正在显现。同时, 2011 年重庆将会有 1000 万平方米公租房源推出, 势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段, 若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化,调控效果将更加明显。商业地产方面, 2011 年当新一轮的调控政策出台后, 商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫, 而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场, 而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下, 投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比, 仅等于住房价格; 虽然最近商业地产有所上涨, 但总体来说还处于一个价值洼地, 有很好的发展空间。另外, 随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固, 重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下,在重庆,投资者们已经在商业地产看到了机遇。(二)大连地区随着国家对房地产调控逐步深入,对于大连地区来说,从新国八条的出台,到大连版限购令细则的执行; 从贷款首付的上调, 到贷款利率的增加, 都无一不体现出政