文档介绍：提交成果
项目研究工作的阶段划分
2012/09/15
工作内容
项目目标沟通
地块考察及周边配套调研
房地产市场及典型项目调研
业内及潜在购房人士访谈
调研资料整理及讨论
市场调研结果梳理
核心问题讨论
整体战略及定位撰写
物业发展建议
经济测算
报告成稿
《青州东晖置业·云门山大学城项目前期策划报告》终稿
市场调研阶段
前期策划报告撰写阶段
前期策划报告修改阶段
《青州东晖置业·云门山大学城项目前期策划报告》
2012/09/21
2012/10/25
2012/11/11
——
根据客户建议深化研究,完善报告
提交终稿报告
基于本体条件及项目开发目标,研究城市发展,寻找市场机会,结合案例、开发经验确定项目的整体发展策略
在整体策略方向下,结合竞争市场、客户需求等,确定本项目合适的客户、产品等定位及其演变
+
在定位基础之上,对项目进行规划设计、产品户型创新、附加值等方面的建议,核算项目盈利情况
战略层面
寻找定位
策略层面
落实定位
报告研究思路 ——基于目标,从本体、区域、市场和客户出发,确定本项目的研究思路
弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别?
目 录 contents
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项目属性界定及发展目标
项目整体发展战略及定位
物业发展建议及开发节奏建议
宏观与市场现状分析
实现目标需要解决的核心问题
设定目标
提出问题
解决问题
物业发展建议及开发节奏建议
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基地指标
本项目占地650亩,总建面43335-476690平方米,属低密度大体量开发项目
地块面积:650亩;
容积率:-;
建筑面积:43335-476690平方米。
可开发地块问题;(手续问题、开发难易问题等)
城市远郊区
交通便利
优势景观资源
高教园区内
大型低密住宅项目
项目属性界定
企业发展战略
之前开发项目
其他关联产业情况
————分析项目开发需注意的内容、可借力的方面等
企业解读
目标排序:高口碑>高利润>高速度
——良好口碑的树立,高知名度是前提,成功运作则是保证
——高利润的实现,在选择开发物业类型的同时,亦要考虑市场的空间、开发的节奏,以保证项目的最大化销售和最大化溢价
——项目的快速销售、成功开发,产品是基础,营销是手段
开发目标
快速回现
——要求项目首期回现为主,通过滚动开发以保证中后期项目的成功运作
首期目标
开发目标
目标解析:
低容积率条件下打造高品质的项目形象;通过“形象”+“热销”实现开发目标
宏观与市场现状分析
城市规划分析
人文
城市经济指标分析
房地产政策分析
宏观背景分析
市场现状分析
城市区位—青州是全省区域经济布局的交汇点, “一体”的中心,“两翼”的联结点
,建成区主要集中在“东南西北四条环路”以内,以及南环以南和东环以东部分区域。现状建成区人口25万。青州市城市总体规划重点塑造“三山二水映古城,四轴五片画青州”的整体环境风貌,以“古”字和“青”字凸显山水历史文化名城的城市特色。
城市区位解读
根据《山东半岛城市群总体规划》,青州市城市定位是山东半岛重要中间区位城市,以机械加工为主导产业,商贸旅游发达的历史文化名城( 2004—2020年青州市总体规划);
在山东省“一体两翼”发展全局中,青州市处于全局的中心位置,自东向西,从南至北均在此交汇;