文档介绍：《湖南省物业服务收费管理实施办法》(湘价服[2010]76号)第一条 为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省价格监督管理条例》、《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)和《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)的规定,结合我省实际,制定本办法。   第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务、收费及监督管理。   未实施专业化物业服务的全省公共机构物业及原房改房的收费参照本办法,由省物价局会同省机关事务局另行制定。   业主自行组织管理物业的,其物业服务及收费可参照本办法执行,并由业主大会在属地乡、镇人民政府(街道办事处)的指导下具体实行。   第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。   第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。   第五条 物业服务收费实行统一政策,分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定,制定全省物业服务收费的政策,指导全省物业服务收费管理工作。   市、州、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限,负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。   第七条 物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费,根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价管理。   住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费,实行政府指导价。   非住宅物业服务收费、满足部分业主(使用人)需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费,实行市场调节价,由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定,不得强行服务,强行收费。   第八条 住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为:管理综合服务,公共区域清洁卫生服务,公共区域秩序维护服务,公共区域绿化养护服务,以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项,等级从低到高,最高级为五级。   第九条 实行政府指导价的住宅公共性服务收费,由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业服务分项目、分等级收费基准价,并定期公布(现阶段全省分项目、分等级服务及收费基准价详见附件一《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》)。   市、州、县价格主管部门会同同级房产主管部门,根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素,在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价,并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数,每两年应公布一次。   第十条 住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则,分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。   业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价内核定。   鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业,以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格。   未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费由建设单位根据物业特点和服务要求,选择服务项目、服务等级并拟定收费标准,填列《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》(见附件二)。建设单位在核定的收费指导价范围内,在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。   住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的,业主有权拒绝付费。   业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后,前期物业服务合同自然终止。住宅公共性服务收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在公布的指导价范围内,根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、服务质量(获优秀物业管理称号及住户满意度等情况)、服务成本、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素,协商确定一个合同期内的执行标准。必要时可邀请属地乡、镇人民政府及街道社区参与协调。   第十一条 因提供本办法(附件一)未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本